Bàn giao nhà cần kiểm tra những gì trước khi thanh toán đợt cuối?

Nhà thầu gọi điện: "Anh chị qua nhận nhà, em bàn giao chìa khóa, tiện chốt luôn đợt cuối."

Nhà đã sơn xong, đèn sáng, nước chảy. Nhìn qua thì mọi thứ đều ổn. Nhưng đây là thời điểm chủ nhà dễ bỏ sót: sau khi ký biên bản và chuyển khoản đợt cuối, những lỗi phát hiện ra sau đó thường phải đi "xin" nhà thầu quay lại sửa. Còn trước khi ký, cũng những lỗi ấy có thể trở thành một danh mục tồn tại hai bên cùng xác nhận.

Vậy bàn giao nhà cần kiểm tra những gì? Bài này trả lời theo đúng trình tự anh chị sẽ đi trong ngày nhận nhà:

• 9 nhóm việc cần kiểm tra: hồ sơ, kết cấu nhìn thấy được, chống thấm, điện nước, cửa, sơn, ốp lát, thiết bị và vận hành thử.
• Cách lập danh mục tồn tại để nhà thầu không thể hiểu sai.
• Cách chốt thời hạn sửa và nghiệm thu lại từng mục.
• Điều kiện nên có trước khi thanh toán đợt cuối — và những gì chủ nhà không nên làm với khoản tiền này.

Một lưu ý trước: bài viết đưa ra khung kiểm tra chung. Nó không thay thế hợp đồng cụ thể của công trình nhà anh chị. Điều khoản thanh toán, bảo hành, tiền giữ lại trong hợp đồng mới là thứ ràng buộc hai bên.

Mục lục

1. Trước ngày nhận nhà: chuẩn bị gì, đi cùng ai
2. Bàn giao nhà cần kiểm tra những gì: 9 nhóm việc
3. Lập danh mục tồn tại sao cho nhà thầu không hiểu sai
4. Thời hạn sửa và nghiệm thu lại từng mục
5. Điều kiện nên có trước khi thanh toán đợt cuối
6. Bảo hành bắt đầu từ lúc nào
7. Tình huống điển hình: đợt cuối trả trước, tồn tại sửa sau
8. Năm sai lầm thường gặp khi nhận bàn giao
9. Câu hỏi thường gặp
10. Kết luận

1. Trước ngày nhận nhà: chuẩn bị gì, đi cùng ai

Chọn thời điểm có đủ điện, nước

Đừng hẹn nhận nhà khi nhà chưa có điện chính thức hoặc chưa có nước. Nhiều mục kiểm tra bên dưới là vận hành thử — bật đèn, mở vòi, xả bồn cầu, chạy máy bơm, cấp điện bình nóng lạnh. Không có điện nước thì anh chị chỉ kiểm tra được bằng mắt, và những lỗi nguy hiểm như rò nước, rò điện có thể lọt qua.

Nhà cũng nên được vệ sinh tổng trước khi đi kiểm tra. Checklist bản Toàn diện (trang 80, mục NT-02.2) đặt việc vệ sinh tổng toàn nhà trước nghiệm thu hoàn thành. Bụi vữa phủ trên mặt gạch che mất vết xước, vết sứt và mạch ron chưa đầy.

Mang theo gì

• Bản vẽ thiết kế và bản vẽ điện nước (nếu có) — để đối chiếu vị trí ổ cắm, công tắc, thiết bị.
• Điện thoại để chụp ảnh từng lỗi.
• Đèn pin — rọi xiên lên tường sơn, mặt gạch, góc trần.
• Băng dính giấy và bút — dán đánh số ngay cạnh vị trí lỗi.
• Một thiết bị có phích cắm (sạc điện thoại, đèn bàn) để thử lần lượt từng ổ cắm.
• Sổ hoặc bảng in sẵn danh mục tồn tại (mẫu ở mục 3).

Đi cùng ai

Tối thiểu là chủ nhà và người phụ trách kỹ thuật của nhà thầu — người có quyền xác nhận lỗi và giao việc cho thợ. Nếu anh chị có thuê giám sát, người giám sát nên đi cùng. Đừng nhận nhà với một người thợ chỉ được cử đến "đưa chìa khóa": họ không ký được vào danh mục tồn tại.

2. Bàn giao nhà cần kiểm tra những gì: 9 nhóm việc

Checklist bản Toàn diện (trang 80, mục NT-02.1) yêu cầu đi kiểm tra tổng thể theo từng giai đoạn của công trình: kết cấu, xây – trát, ốp lát, sơn – bả, chống thấm, cửa, lan can, điện – nước, điều hòa, thiết bị vệ sinh, trần thạch cao, sân. Tôi gom lại thành 9 nhóm theo thứ tự nên đi, từ giấy tờ đến vận hành.

Với mỗi nhóm, anh chị chỉ cần nhớ hai câu: nhìn thấy gì thì ghi, và thiếu biên bản nào thì hỏi.

2.1. Hồ sơ — kiểm tra trước, đi nhà sau

Nhiều chủ nhà bỏ phần này vì nghĩ giấy tờ là việc sau. Thực ra đây là nhóm nên làm đầu tiên, vì thiếu hồ sơ thì có những thứ không bao giờ kiểm tra lại được nữa — cốt thép đã nằm trong bê tông, ống nước đã nằm trong tường.

Kiểm tra có đủ:

• Biên bản và ảnh nghiệm thu các phần che khuất: cốt thép móng và khung, chống thấm nhà vệ sinh – mái, điện nước âm tường, đường chờ, lưới thép sân (Checklist bản Toàn diện, trang 80, NT-01.1). Bản Cơ bản (trang 109) ghi rõ mức độ: "DỪNG — thiếu hồ sơ che khuất không chứng minh được chất lượng."
• Kết quả thử, và kết quả phải đạt: nén mẫu bê tông; thử áp lực đường ống cấp nước và thử kín thoát nước; thử cách điện, thông mạch nối đất, tác động RCD; thử kín chống thấm; chạy thử điều hòa và thiết bị (Checklist bản Toàn diện, trang 80, NT-01.2).
• Bản vẽ hoàn công, đặc biệt là tuyến điện – nước âm tường. Sau này muốn khoan treo tủ, treo tivi, sửa một đường ống, anh chị cần biết ống đi ở đâu (Checklist bản Cơ bản, trang 111, NT-04.1).
• Danh mục thiết bị, hướng dẫn sử dụng, phiếu bảo hành thiết bị (Checklist bản Toàn diện, trang 76, TB-06.1).

Căn cứ pháp lý hiện hành: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 58 khoản 3: trước khi bàn giao, nhà thầu thi công phải giao cho chủ đầu tư bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu liên quan. Giấy tờ đi trước chìa khóa.

Bộ hồ sơ đầy đủ mà chủ nhà nên giữ lại sau bàn giao (Phụ lục X Nghị định 207/2026/NĐ-CP) tôi đã liệt kê chi tiết trong bài Các mốc nghiệm thu quan trọng khi xây nhà, mục Cổng 8.

Cách xếp toàn bộ giấy tờ này — cùng hợp đồng, nhật ký, hồ sơ vật tư và bảo hành — thành một cặp hồ sơ chín ngăn để nhiều năm sau vẫn tìm được, xem bài Hồ sơ giám sát thi công xây dựng.

2.2. Kết cấu nhìn thấy được

Ở ngày bàn giao, anh chị không thể kiểm tra cốt thép hay mác bê tông. Việc đó đã phải làm ở các mốc nghiệm thu trước. Việc của hôm nay là quan sát và ghi lại những dấu hiệu lộ ra trên bề mặt:

• Vết nứt ở dầm, cột, sàn, trần, tường — đặc biệt ở góc cửa, chân tường, chỗ tiếp giáp tường với cột.
• Vết ố, vết loang ở trần, nhất là trần ngay dưới nhà vệ sinh, ban công, sân thượng.
• Mặt trần, mặt dầm nhìn dọc thấy võng hoặc gợn bất thường.
• Cầu thang, lan can: lắc thử tay vịn.

Nguyên tắc: ghi nhận, không tự kết luận. Chụp ảnh, đánh dấu vị trí, ghi vào danh mục tồn tại, và yêu cầu nhà thầu giải thích bằng văn bản. Vết nứt nào là nứt bề mặt lớp trát, vết nứt nào cần kỹ sư đánh giá — tôi đã hướng dẫn cách phân nhóm trong bài Nhà mới xây bị nứt tường.

2.3. Chống thấm

Lớp chống thấm đã nằm dưới gạch từ lâu. Hôm nay anh chị kiểm tra hai thứ.

Một là hồ sơ. Mỗi khu vực chống thấm — nhà vệ sinh, ban công, mái, sân thượng — phải có biên bản nghiệm thu ngâm thử nước trước khi phủ lớp trên. Tiêu chí đạt khi ngâm thử là: không rò rỉ, không thấm loang mặt dưới, không đọng nước (Checklist bản Toàn diện, trang 55, CT-06.1). Không có biên bản này thì đó là một mục tồn tại về hồ sơ, phải ghi lại.

Hai là dấu hiệu hiện trạng:

• Trần tầng dưới, ngay dưới khu vệ sinh và ban công: có vết ố, vết loang không.
• Chân tường giáp nhà vệ sinh: có vệt ẩm, sơn phồng không.
• Sàn nhà vệ sinh: mở vòi sen xả một lúc, nước phải thoát hết về phễu, không đọng vũng (Checklist bản Toàn diện, trang 75, TB-05.1).

Tôi không khuyên anh chị tự bịt phễu ngâm nước sàn vệ sinh vào ngày nhận nhà. Việc ngâm thử phải làm ở khâu thi công, trước khi lát gạch — đó là lý do cần biên bản. Quy trình kiểm tra đúng lúc, tôi đã viết trong bài Chống thấm nhà vệ sinh và Chống thấm sân thượng. Còn nếu ngôi nhà đã xuất hiện vết thấm mà chưa rõ nguồn, cách khoanh vùng nguyên nhân trước khi sửa nằm trong bài Nhà bị thấm nước phải làm sao.

2.4. Điện và nước

Đây là nhóm có rủi ro an toàn cao nhất. Bản Cơ bản (trang 105) ghi thẳng: "DỪNG — chưa thử an toàn điện thì chưa bàn giao điện."

Điện — hỏi biên bản trước:

• Có biên bản thử an toàn điện: đo điện trở cách điện, kiểm tra thông mạch dây bảo vệ (PE) tới mọi ổ cắm và vỏ thiết bị, thử tác động RCD (Checklist bản Toàn diện, trang 76, TB-05.2).
• Căn cứ hiện hành: QCVN 12:2014/BXD mục 3.1.1 — hệ thống điện nhà phải được kiểm tra trước khi nghiệm thu đưa vào sử dụng; mục 3.1.4 — người kiểm tra phải ký văn bản xác nhận kết quả.

Điện — tự làm được:

• Cắm thử từng ổ cắm. Mặt ổ cắm, công tắc phải phẳng với tường, ngay ngắn, cao độ đều; mặt che kín, không hở phần mang điện (Checklist bản Toàn diện, trang 75, TB-04.1).
• Bật tắt từng công tắc: đèn đúng công tắc, không nhấp nháy, quạt không kêu bất thường (TB-04.2).
• Mở tủ điện: aptomat có ghi tên từng mạch không. Bấm nút test RCD — RCD phải nhảy.
• Ổ cắm khu ẩm (nhà vệ sinh, bếp, ban công) có nắp che.

Nước:

• Mở nước toàn bộ thiết bị: không rò tại vòi, van, xi phông, chân bồn cầu; nước thoát nhanh, không trào ngược; không có mùi hôi (Checklist bản Toàn diện, trang 75, TB-05.1).
• Hỏi biên bản thử áp lực đường ống cấp nước.
• Thử van tổng và van từng khu vực: đóng mở được, không kẹt (TB-03.1).
• Máy bơm: chạy thử, không rung mạnh, có nối đất; bồn nước có nắp, sạch; phao cấp nước ngắt đúng, không tràn (TB-03.1).

Nếu còn giai đoạn điện nước âm tường chưa có biên bản, xem lại bài Nghiệm thu điện nước âm tường trước khi trát để biết ảnh và hồ sơ nào cần hỏi.

2.5. Cửa

Đi qua từng cánh cửa, kể cả cửa sổ và cửa ban công:

• Đóng mở êm, không kẹt, không cọ vào khuôn.
• Đóng lại thì kín khít; cánh không xệ, không kênh.
• Khóa, chốt, tay nắm hoạt động bình thường.
• Khuôn cửa không bung khỏi tường, không hở khe giữa khuôn và tường.
• Bề mặt sạch, không trầy, không sứt.
• Cửa ngoài (cửa đi, cửa sổ, cửa ban công): hỏi đã thử kín nước chưa.

(Checklist bản Toàn diện, trang 70, CUA-06.2; bản Cơ bản, trang 97.)

Checklist bản Toàn diện còn có các chỉ tiêu độ bền cửa như va đập, áp lực gió, lọt khí. Đó là phép thử phòng thí nghiệm, chủ nhà không tự làm được. Nếu thiết kế có yêu cầu, hãy hỏi nhà cung cấp chứng từ thử nghiệm.

2.6. Sơn

• Mặt sơn phủ kín, đồng màu; không loang ố, không vết chổi, vết chảy; không bong tróc, rạn nứt (Checklist bản Toàn diện, trang 65, SONBA-06.1).
• Mép tiếp giáp giữa tường với khuôn cửa, trần, chân tường không nứt (SONBA-06.2).
• Kiểm tra dưới ánh sáng xiên: rọi đèn pin men theo mặt tường, nhiều lỗi chỉ hiện ra lúc đó.

Khi thấy lỗi, dán băng dính giấy, đánh số ngay cạnh vị trí, chụp ảnh có số đó, rồi ghi vào danh mục tồn tại với cùng số. Thợ sơn quay lại sẽ biết chính xác phải sửa đâu.

Cách phân biệt lỗi do sơn với lỗi do lớp trát bên dưới — hai loại này sửa rất khác nhau — tôi đã viết chi tiết trong bài Nghiệm thu sơn nhà.

2.7. Ốp lát

• Gõ nhẹ toàn bộ mặt lát sàn và mặt ốp tường. Chỗ nào có tiếng bộp phải bóc ra làm lại (Checklist bản Toàn diện, trang 59, OPLAT-06.3). Bản Cơ bản (trang 84) xếp đây là mức DỪNG: "chỗ bộp phải bóc làm lại trước khi bàn giao."
• Màu sắc, hoa văn đồng đều; mạch thẳng, đều, chèn đầy.
• Không có viên sứt mẻ, nứt, cong vênh.
• Sân ngoài trời: đổ nước thấy thoát hết về rãnh, hố ga, không đọng vũng; mặt lát không bộp (Checklist bản Toàn diện, trang 79, SAN-05.1).

Gõ ở đâu, nghe thế nào, gõ bằng gì — xem bài Kiểm tra gạch ốp lát bị bộp.

2.8. Thiết bị

Thiết bị vệ sinh:

• Bồn cầu bắt chắc, đặt cân, không kênh; xả nhiều lần: nước xả mạnh, không rò ở chân và cổ thoát; két nước cấp và ngắt đúng, không chảy tràn (Checklist bản Toàn diện, trang 74, TB-02.1).
• Lavabo bắt chắc vào tường, không lung lay; vòi nóng – lạnh đấu đúng chiều, không lắp ngược (TB-02.2).
• Sứ vệ sinh không nứt, không sứt (TB-01.1).

Bình nóng lạnh — mục an toàn tính mạng:

• Treo chắc; có dây nối đất và RCD; có van an toàn (Checklist bản Toàn diện, trang 75, TB-04.3).
• Bản Cơ bản (trang 104) ghi: "DỪNG — thiếu nối đất/RCD cho bình nóng lạnh có thể gây CHẾT NGƯỜI."
• QCVN 12:2014/BXD mục 2.10.2.4: khu vực có bồn tắm hoặc vòi hoa sen phải dùng RCD có dòng tác động danh định không lớn hơn 30 mA cho tất cả các mạch điện (trừ mạch cách ly cấp cho một thiết bị duy nhất dùng nguồn SELV hoặc PELV).

Đèn, quạt, quạt hút: bắt chắc vào kết cấu; quạt hút nhà vệ sinh thải ra ngoài (TB-04.2).

Lan can: đủ chiều cao và khe hở theo thiết kế, không có thanh ngang để trẻ trèo, tay vịn chắc; lắc thử không lung lay; mối hàn và chân trụ phủ chống gỉ kín (Checklist bản Cơ bản, trang 101, LC-06.1).

2.9. Vận hành thử và bàn giao "mềm"

Cuối cùng, chạy thử toàn bộ cùng lúc: bật tắt đèn, ổ cắm, xả nước, kiểm tra thoát, chạy điều hòa, máy bơm, bình nóng lạnh, đóng mở cửa (Checklist bản Toàn diện, trang 80, NT-02.2).

Và yêu cầu người phụ trách kỹ thuật chỉ tận nơi:

• vị trí van tổng cấp nước;
• vị trí tủ điện, aptomat tổng, RCD;
• cách vận hành an toàn máy bơm, bình nóng lạnh, điều hòa, thiết bị vệ sinh.

(Checklist bản Toàn diện, trang 81, NT-05.1; bản Cơ bản, trang 112.)

Đêm đầu tiên ở nhà mới mà một đường ống rò, anh chị cần biết ngay khóa nước ở đâu.

Tóm tắt 9 nhóm trên một bảng

Các tiêu chí dưới đây là tiêu chí kiểm tra thực hành lấy từ Checklist của tác giả, trừ chỗ ghi rõ quy chuẩn. Cột cuối chỉ có ý nghĩa khi hợp đồng đã gắn thanh toán với điều kiện tương ứng.

Nhóm	Kiểm tra gì, như thế nào	Dấu hiệu chưa đạt	Ghi vào danh mục tồn tại	Liên quan thanh toán
1. Hồ sơ	Đối chiếu danh sách giấy tờ: biên bản che khuất, kết quả thử, bản vẽ hoàn công, phiếu bảo hành	Thiếu biên bản, thiếu kết quả thử, chưa có bản vẽ hoàn công	Tên giấy tờ còn thiếu, người lập, hạn giao	Hồ sơ bàn giao thường là một điều kiện của đợt cuối nếu hợp đồng ghi như vậy
2. Kết cấu nhìn thấy	Nhìn dầm, cột, sàn, trần, tường; lắc tay vịn	Vết nứt, vết ố, mặt võng	Vị trí, ảnh; yêu cầu nhà thầu giải thích bằng văn bản	Chưa rõ nguyên nhân thì ghi nhận và thống nhất cách đánh giá, không tự kết luận
3. Chống thấm	Hỏi biên bản ngâm thử; xem trần dưới khu ướt; xả nước kiểm tra thoát sàn	Vết loang, chân tường ẩm, sàn đọng nước	Vị trí, ảnh, hạng mục cần kiểm tra lại	Thấm, đọng nước nên xếp nhóm "sửa trước bàn giao"
4. Điện nước	Hỏi biên bản thử điện; cắm thử ổ, bật công tắc, bấm test RCD; mở nước toàn bộ	Thiếu biên bản thử, RCD không nhảy, rò nước, thoát chậm	Mạch hoặc vị trí, hiện tượng, ảnh	Lỗi an toàn điện, rò nước nên sửa trước bàn giao
5. Cửa	Đóng mở từng cánh, thử khóa, nhìn khe hở	Kẹt, xệ, kênh, không kín, khuôn bung	Cửa nào, hiện tượng	Theo thỏa thuận; cửa không đóng kín nên sửa trước
6. Sơn	Nhìn dưới ánh sáng xiên	Loang, lệch màu, vết chảy, bong, rạn	Băng dính đánh số, ảnh, số dòng khớp số băng	Lỗi thẩm mỹ nhỏ có thể thỏa thuận sửa trong bảo hành
7. Ốp lát	Gõ nhẹ toàn bộ mặt lát, mặt ốp; nhìn mạch	Tiếng bộp, viên sứt, mạch không đầy	Vị trí từng vùng bộp, ảnh	Gạch bộp nên sửa trước bàn giao
8. Thiết bị	Xả bồn cầu, mở vòi, cấp điện bình nóng lạnh, lắc lan can	Rò chân bồn cầu, vòi đấu ngược, thiếu nối đất hoặc RCD, lan can lung lay	Thiết bị nào, hiện tượng, ảnh	Lỗi an toàn nên sửa trước; thiết bị lỗi do nhà sản xuất theo phiếu bảo hành
9. Vận hành thử	Chạy đồng thời đèn, nước, bơm, điều hòa, bình nóng lạnh; được chỉ van tổng, aptomat	Thiết bị không chạy, chưa được hướng dẫn	Thiết bị, hiện tượng	Thường đi cùng biên bản nghiệm thu hoàn thành

3. Lập danh mục tồn tại sao cho nhà thầu không hiểu sai

Danh mục tồn tại (còn gọi là punch list) là tài liệu quan trọng nhất của ngày nhận nhà. Checklist bản Toàn diện (trang 80, NT-02.1) yêu cầu ghi rõ vị trí và lỗi, và phân loại theo mức độ.

Một dòng tồn tại tốt có 8 cột

STT	Vị trí	Mô tả lỗi	Ảnh	Nhóm	Hạn sửa	Ngày kiểm lại	Kết quả
1	Tầng 2 – WC phòng ngủ 1 – chân bồn cầu	Rò nước ở chân khi xả	Ảnh số 1	Sửa trước bàn giao	(hai bên thống nhất)
2	Tầng 1 – phòng khách – tường phía cửa sổ, cách sàn khoảng ngang đầu gối	Sơn loang, lệch màu một mảng	Ảnh số 2 (băng dính số 2)	Sửa trước bàn giao hoặc trong bảo hành (thỏa thuận)
3	Tầng 3 – ban công – khu lát gạch sát lan can	Gõ bộp một số viên	Ảnh số 3	Sửa trước bàn giao
4	Hồ sơ	Chưa có biên bản thử an toàn điện	—	Sửa trước bàn giao

Bảng trên là ví dụ minh họa cách ghi, không phải danh sách lỗi của một công trình cụ thể.

Ba nguyên tắc ghi:

1. Vị trí phải tìm được mà không cần hỏi lại: tầng → phòng → mặt tường hoặc thiết bị → mốc gần nhất.
2. Mô tả hiện tượng, không mô tả cảm giác. "Rò nước ở chân bồn cầu khi xả" thay vì "bồn cầu có vấn đề".
3. Mỗi dòng một ảnh, số ảnh khớp số dòng. Nếu dán băng dính đánh số tại hiện trường thì ảnh phải chụp thấy số đó.

Phân loại: sửa trước bàn giao hay sửa trong bảo hành

Checklist chia tồn tại làm hai nhóm: phải sửa trước bàn giao và sửa trong bảo hành. Ranh giới giữa hai nhóm, tôi đề xuất dựa vào chính tiêu chí mà Nghị định 207/2026/NĐ-CP dùng cho nghiệm thu có điều kiện (Điều 24 khoản 3): tồn tại có ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng của công trình hay không.

Nên xếp vào "sửa trước bàn giao"	Có thể thỏa thuận "sửa trong bảo hành"
Mọi lỗi an toàn điện: thiếu nối đất, RCD không tác động, ổ cắm hở điện	Vết xước nhỏ, lệch màu cục bộ đã được ghi nhận
Rò nước, thấm, sàn vệ sinh đọng nước, thoát ngược	Ron keo chưa gọn ở vị trí không tiếp xúc nước
Gạch bộp, lan can lung lay, thiết bị treo chưa chắc	Phụ kiện đang chờ hàng thay thế đúng chủng loại
Thiếu hồ sơ thử nghiệm, biên bản che khuất, bản vẽ hoàn công
Cửa không đóng kín, khóa không hoạt động

Các mục mà Checklist bản Cơ bản gắn nhãn "DỪNG" là ứng viên đầu tiên cho cột bên trái.

Cả hai nhóm đều phải nằm trong cùng một danh mục có chữ ký hai bên. Nhóm "sửa trong bảo hành" không có nghĩa là bỏ qua — nó là cam kết bằng văn bản.

4. Thời hạn sửa và nghiệm thu lại từng mục

Thời hạn: do hai bên thống nhất, nhưng phải được ghi

Với nhà dân, thời hạn sửa là chuyện hai bên thỏa thuận theo khối lượng tồn tại, và bài viết này không đưa ra con số chung. Điều quan trọng là thời hạn đó được viết ra, gắn với từng mục hoặc từng nhóm mục.

Trong quy trình nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng, khung pháp lý có sẵn một mô hình rất hợp với tình huống này. Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 24 khoản 3 cho phép nghiệm thu có điều kiện khi công trình cơ bản đã hoàn thành nhưng còn tồn tại không ảnh hưởng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng. Biên bản khi đó phải nêu rõ các tồn tại cần khắc phục và thời gian hoàn thành. Nghiệm thu hoàn thành được tổ chức sau khi các tồn tại đã khắc phục xong.

Với nhà ở riêng lẻ, Nghị định 207/2026/NĐ-CP (Điều 10 khoản 3 điểm b) khuyến khích chủ nhà lập và lưu hồ sơ theo quy định của Nghị định. Vận dụng đúng khung nghiệm thu có điều kiện này là cách làm bài bản, rõ ràng cho cả hai bên.

Ai chịu chi phí sửa

Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 9 khoản 2 điểm d: sản phẩm sai sót phải được kiểm tra, đánh giá, khắc phục; không khắc phục được thì phải loại bỏ, thay thế — trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác phù hợp quy định pháp luật. Bên nào gây ra sai sót thì bên đó chịu toàn bộ chi phí khắc phục, thay thế, thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

Tồn tại do lỗi thi công thì nhà thầu sửa bằng chi phí của nhà thầu. Việc này không phải "phát sinh".

Nghiệm thu lại: đạt mới đóng, từng mục một

Checklist bản Toàn diện (trang 80, NT-02.2) ghi: chủ nhà hoặc giám sát kiểm tra lại từng mục đã sửa — đạt mới đóng mục.

Trong thực tế, điều này có nghĩa là:

• Khi nhà thầu báo "sửa xong", anh chị đi lại đúng danh mục đó, từng dòng.
• Mục nào đạt thì ghi ngày kiểm lại, ghi "Đạt", hai bên ký.
• Mục nào chưa đạt thì giữ nguyên dòng, ghi "Chưa đạt — lý do", hẹn lại.
• Không đóng cả gói chỉ vì phần lớn đã xong.

Mục sửa rò nước, sửa chống thấm nên được chạy thử lại (xả nước, mở vòi) trước khi ghi "Đạt", không chỉ nhìn bằng mắt.

5. Điều kiện nên có trước khi thanh toán đợt cuối

Đây là phần nhiều chủ nhà hỏi nhất, và cũng là phần dễ gây tranh chấp nhất.

Trước khi thanh toán đợt cuối, chủ nhà nên đối chiếu điều kiện thanh toán trong hợp đồng, lập danh mục tồn tại và ghi rõ trách nhiệm, thời hạn khắc phục của nhà thầu. Để làm việc đó không nhầm lẫn, hãy tách bạch năm thứ thường bị gộp làm một:

Tách riêng	Câu hỏi cần trả lời	Căn cứ
A. Điều kiện thanh toán	Hợp đồng gắn đợt cuối với điều kiện gì?	Hợp đồng của hai bên
B. Khối lượng, công việc đã nghiệm thu	Phần nào đã được nghiệm thu, có biên bản?	Biên bản nghiệm thu
C. Tồn tại chưa khắc phục	Còn những lỗi nào, ai sửa, hạn nào?	Danh mục tồn tại có chữ ký hai bên
D. Nghĩa vụ bảo hành, bảo đảm bảo hành	Bảo hành bao lâu, bảo đảm bằng hình thức nào?	Hợp đồng; quy định về bảo hành (mục 6)
E. Khoản tiền còn phải thanh toán	Sau khi trừ tạm ứng và khoản giữ lại theo thỏa thuận, còn bao nhiêu, hạn nào?	Hợp đồng; Luật 135 Điều 87

Có tồn tại (C) không tự động có nghĩa là được dừng thanh toán (E). Hai việc này chỉ gắn với nhau khi hợp đồng đã gắn chúng với nhau.

Luật nói gì về thanh toán

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 87:

• Khoản 1: hợp đồng xây dựng phải quy định cụ thể về việc thanh toán, tạm thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng.
• Khoản 2 điểm a: các bên thỏa thuận về phương thức, thời gian, hồ sơ và điều kiện thanh toán.
• Khoản 2 điểm b: bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị và đúng thời hạn theo thỏa thuận của từng lần thanh toán, sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng và các khoản tiền giữ lại theo thỏa thuận hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 28 khoản 5: chủ nhà (bên giao thầu) chậm thanh toán thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả.

Đọc hai điều này cùng nhau, anh chị sẽ thấy hai mặt:

• Đợt cuối có thể gắn với điều kiện, và có thể có một khoản giữ lại — khi hợp đồng đã thỏa thuận như vậy. Pháp luật không ấn định một tỷ lệ giữ lại cố định cho hợp đồng xây nhà ở riêng lẻ.
• Giữ tiền ngoài những gì hợp đồng cho phép thì không có căn cứ, và có thể khiến chính chủ nhà vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Vì vậy, điều kiện thanh toán đợt cuối nên được viết vào hợp đồng từ đầu. Nếu hợp đồng của anh chị chưa có, hãy lập phụ lục thống nhất với nhà thầu trước ngày nhận nhà. Cách viết điều khoản thanh toán gắn với nghiệm thu, tôi đã trình bày trong bài Hợp đồng xây nhà.

Bốn điều kiện nên có

Đây là bộ điều kiện tôi khuyên chủ nhà thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục cho đợt thanh toán cuối. Đây là khuyến nghị thực hành, không phải điều kiện do pháp luật ấn định:

1. Có biên bản nghiệm thu hoàn thành — hoặc biên bản nghiệm thu có điều kiện kèm danh mục tồn tại có thời hạn — đủ chữ ký hai bên.
2. Đã nhận đủ hồ sơ bàn giao: bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế (Luật 135, Điều 58 khoản 3); cùng các biên bản thử nghiệm và phiếu bảo hành thiết bị (Checklist bản Toàn diện, trang 76, TB-06.1).
3. Các tồn tại hai bên đã xếp vào nhóm "sửa trước bàn giao" đã được kiểm lại và đóng; các tồn tại còn lại có trách nhiệm và thời hạn khắc phục ghi rõ.
4. Biên bản ghi rõ thời điểm bắt đầu tính bảo hành và thời gian bảo hành — đây là một nội dung của biên bản nghiệm thu hoàn thành theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 24 khoản 5 điểm g; với nhà ở riêng lẻ, nên vận dụng.

Với tồn tại nhóm "sửa trong bảo hành", cơ chế phù hợp là bảo đảm bảo hành — nếu hợp đồng có thỏa thuận. Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 20 khoản 2 để các bên thỏa thuận mức, hình thức bảo đảm bảo hành và việc hoàn trả sau khi hết thời hạn bảo hành. Nếu nhà thầu không bảo hành, bên giao thầu có quyền dùng khoản bảo đảm đó để thuê người khác sửa.

Tôi không đưa ra con số phần trăm cho khoản giữ lại hay bảo đảm bảo hành. Với hợp đồng xây nhà ở riêng lẻ, mức này do hai bên thỏa thuận; con số hợp lý phụ thuộc giá trị hợp đồng, khối lượng tồn tại và mức tin cậy giữa hai bên.

Một câu hỏi để tự kiểm tra trước khi chuyển khoản

"Nếu sau hôm nay nhà thầu không quay lại nữa, tôi có đủ giấy tờ và đủ căn cứ để tự xử lý các tồn tại còn lại không?"

Nếu câu trả lời là "chưa", hãy đối chiếu lại điều kiện thanh toán trong hợp đồng, hoàn thiện danh mục tồn tại có trách nhiệm và thời hạn khắc phục, rồi trao đổi với nhà thầu dựa trên hợp đồng, không dựa trên cảm tính.

6. Bảo hành bắt đầu từ lúc nào

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 129 khoản 2: nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng; nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng (điểm b). Đường dẫn tới điều này: Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 20 khoản 2 → Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 33 khoản 6 → pháp luật về nhà ở.

Về phạm vi: Điều 129 nằm trong chương "Quản lý, sử dụng nhà ở" và quy định thời hạn cho nhà ở nói chung. Với nhà tự xây thuê nhà thầu, nghĩa vụ bảo hành của nhà thầu được thực hiện qua hợp đồng thi công. Vì vậy cách chắc chắn nhất là ghi thẳng thời hạn vào hợp đồng, thay vì trông chờ mặc nhiên được hưởng.

Ba điều cần làm ngay khi nhận nhà:

1. Ghi rõ vào hợp đồng hoặc biên bản thời hạn bảo hành, không ngắn hơn mức tối thiểu 24 tháng nêu trên.
2. Điền đủ dòng "thời điểm tính bảo hành" trong biên bản nghiệm thu hoàn thành. Để trống dòng này thì sau này rất khó chứng minh bảo hành bắt đầu từ ngày nào.
3. Giữ phiếu bảo hành thiết bị riêng. Thiết bị (bình nóng lạnh, máy bơm, điều hòa, thiết bị vệ sinh…) được bảo hành theo thời hạn của nhà sản xuất (Luật Nhà ở 27/2023, Điều 129 khoản 1), khác với thời hạn bảo hành phần xây dựng.

Luật Nhà ở 27/2023 Điều 129 khoản 3 liệt kê nội dung bảo hành gồm khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang, các phần ốp, lát, trát, hệ thống điện, cấp nước, bể phốt, thoát nước thải, và các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt.

Một lưu ý công bằng: Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 33 khoản 3 cho phép nhà thầu từ chối bảo hành những hư hỏng không do lỗi của nhà thầu. Chủ nhà cũng có trách nhiệm vận hành, bảo trì đúng quy định. Đó thêm một lý do để giữ ảnh hiện trạng ngày bàn giao — nó là mốc so sánh khi có tranh luận "lỗi của ai".

7. Tình huống điển hình: đợt cuối trả trước, tồn tại sửa sau

Tình huống dưới đây là kịch bản điển hình được dựng lại từ những gì hay xảy ra ở công trình nhà dân, không phải một công trình cụ thể do tác giả giám sát.

Chiều thứ Bảy, nhà thầu hẹn chủ nhà qua nhận nhà. Mọi thứ trông gọn gàng: tường sơn mới, sàn lau sạch, đèn bật sáng hết.

Đi một vòng, chủ nhà thấy vài chỗ chưa ưng: một mảng sơn phòng khách hơi loang, cánh cửa phòng ngủ tầng hai phải đẩy mạnh mới đóng được, bồn cầu tầng ba xả xong còn rỉ nước ở chân.

— Mấy cái này nhỏ thôi anh, tuần sau em cho thợ qua làm nốt. Anh chuyển giúp em đợt cuối để em quyết toán cho anh em thợ.

Chủ nhà ngại. Nhà thầu làm cũng nhiệt tình, mấy lỗi này đúng là nhỏ. Không có ai ghi gì ra giấy. Tiền được chuyển ngay tối hôm đó.

Tuần sau thợ không qua. Tuần sau nữa, nhà thầu bảo đội đang dồn ở công trình khác. Sau một tháng, chủ nhà gọi đến lần thứ tư thì nhà thầu hỏi lại: "Lỗi nào anh nhỉ?"

Không có danh mục. Không có ảnh đánh số. Không có hạn sửa. Chỗ rỉ nước ở chân bồn cầu bắt đầu làm ố góc trần tầng dưới. Giờ thì câu chuyện đã khác: nhà thầu nói chỗ ố là do gia đình dùng, không phải lỗi lắp đặt.

Nếu làm lại, chỉ cần thêm ba việc:

1. Ghi ba lỗi đó vào danh mục tồn tại, mỗi lỗi một ảnh, hai bên ký.
2. Xếp bồn cầu rò nước vào nhóm sửa trước bàn giao; hai lỗi còn lại thỏa thuận hạn sửa cụ thể.
3. Chuyển đợt cuối theo đúng điều kiện đã ghi trong hợp đồng — sau khi mục rò nước đã kiểm lại đạt, và phần còn lại được bảo đảm bằng cơ chế hai bên đã thỏa thuận.

Không cần căng thẳng với nhà thầu. Chỉ cần mọi thứ được viết ra.

8. Năm sai lầm thường gặp khi nhận bàn giao

Sai lầm 1 — Nhận nhà khi chưa có điện, nước chính thức

Không vận hành thử được thì chỉ kiểm tra bằng mắt. Lỗi rò nước, rò điện thường không lộ ra khi thiết bị không chạy.

Sai lầm 2 — Đi nhà trước, hỏi hồ sơ sau (hoặc không hỏi)

Sau khi đã chuyển tiền, việc đòi bản vẽ hoàn công và biên bản thử nghiệm khó hơn nhiều. Hồ sơ phải là mục đầu tiên của ngày nhận nhà.

Sai lầm 3 — Góp ý miệng thay vì lập danh mục tồn tại

"Anh nhớ sửa giúp em cái cửa" không phải là một cam kết. Một dòng trong danh mục có vị trí, ảnh, hạn sửa và chữ ký hai bên mới là cam kết.

Sai lầm 4 — Đóng cả gói khi nhà thầu báo "sửa xong hết rồi"

Kiểm lại từng dòng. Đạt mới đóng. Mục nào chưa đạt thì giữ nguyên, ghi lý do.

Sai lầm 5 — Giữ tiền đợt cuối không có căn cứ hợp đồng

Ngược lại với sai lầm 3: có chủ nhà giữ toàn bộ đợt cuối vì vài lỗi nhỏ, trong khi hợp đồng không có điều khoản nào cho phép. Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 28 khoản 5, chậm thanh toán phải trả lãi. Hãy dùng đúng công cụ: điều kiện thanh toán và bảo đảm bảo hành đã thỏa thuận trong hợp đồng.

9. Câu hỏi thường gặp

Bàn giao nhà cần kiểm tra những gì nếu tôi không rành kỹ thuật?

Tập trung vào ba việc chủ nhà làm được mà không cần chuyên môn: hỏi đủ hồ sơ (biên bản che khuất, kết quả thử điện – nước – chống thấm, bản vẽ hoàn công); vận hành thử mọi thứ (đèn, ổ cắm, vòi, bồn cầu, cửa, bình nóng lạnh, nút test RCD); và ghi lại mọi thứ thấy chưa ổn vào danh mục tồn tại có ảnh. Những gì cần đánh giá kỹ thuật (vết nứt kết cấu, thấm) thì ghi nhận và yêu cầu nhà thầu giải thích bằng văn bản.

Kiểm tra nhà trước khi nhận bàn giao mất bao lâu?

Không có con số cố định — tùy diện tích, số tầng, số thiết bị. Nguyên tắc là đi đủ 9 nhóm, đủ từng phòng, không cắt bớt vì hết giờ. Nếu một buổi không đủ, hẹn buổi thứ hai và không ký trước.

Phát hiện lỗi nhỏ thì có nên từ chối nhận nhà không?

Không nhất thiết. Nếu tồn tại không ảnh hưởng chịu lực, thời hạn sử dụng, công năng, hai bên có thể vận dụng mô hình nghiệm thu có điều kiện (Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 24 khoản 3): ghi rõ tồn tại và thời gian hoàn thành trong biên bản. Lỗi an toàn điện, rò nước, lan can lung lay thì nên sửa xong rồi mới nhận.

Nhà thầu không chịu ký danh mục tồn tại thì sao?

Lập danh mục có ảnh, ghi ngày giờ, gửi cho nhà thầu bằng kênh có lưu vết (tin nhắn, email) và đề nghị xác nhận. Nhắc lại căn cứ: Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 9 khoản 2 điểm d — bên gây sai sót chịu chi phí khắc phục. Nếu vẫn bế tắc, xử lý theo điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng.

Có nên giữ lại một phần tiền khi nhận nhà không?

Chỉ khi hợp đồng đã thỏa thuận như vậy. Luật Xây dựng 135/2025/QH15 Điều 87 khoản 2 điểm b nhắc đến "các khoản tiền giữ lại theo thỏa thuận hợp đồng"; Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 20 khoản 2 để các bên thỏa thuận mức, hình thức bảo đảm bảo hành. Pháp luật không ấn định một tỷ lệ cố định cho hợp đồng xây nhà ở riêng lẻ. Hợp đồng chưa có điều khoản này thì hai bên có thể thống nhất bằng phụ lục trước ngày nhận nhà.

Hợp đồng của tôi ký trước ngày 01/7/2026 thì áp dụng quy định nào?

Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 33 khoản 2 quy định: hợp đồng ngoài dự án đầu tư công, dự án PPP đã giao kết và đang thực hiện trước ngày Nghị định có hiệu lực (01/7/2026) thì các bên xem xét, thỏa thuận áp dụng Nghị định mới; không thỏa thuận được thì theo quy định pháp luật tại thời điểm giao kết. Nếu muốn áp dụng quy định mới, hai bên nên ghi thỏa thuận đó bằng văn bản. Những việc kỹ thuật trong bài — kiểm tra, lập danh mục tồn tại, nghiệm thu lại — vẫn nên làm như nhau.

10. Kết luận

Bàn giao nhà cần kiểm tra những gì? Tóm lại trong năm bước:

1. Hồ sơ trước: biên bản che khuất, kết quả thử, bản vẽ hoàn công, phiếu bảo hành thiết bị.
2. Đi đủ 9 nhóm: hồ sơ, kết cấu nhìn thấy, chống thấm, điện nước, cửa, sơn, ốp lát, thiết bị, vận hành thử.
3. Lập danh mục tồn tại có vị trí, ảnh, phân nhóm, hai bên ký.
4. Hẹn hạn sửa, kiểm lại từng mục — đạt mới đóng.
5. Thanh toán đợt cuối theo đúng điều kiện đã ghi trong hợp đồng, và điền đủ dòng thời điểm tính bảo hành.

Ngày nhận nhà không phải để bắt lỗi nhà thầu. Mục đích là cả hai bên cùng đồng ý về những gì còn phải làm, bằng văn bản, trước khi tiền và chìa khóa đổi chủ.

Bước tiếp theo

Toàn bộ các mục kiểm tra trong bài — từ giai đoạn lắp thiết bị, nghiệm thu, bàn giao đến bảo hành — nằm trong Ebook "Checklist Giám Sát Thi Công Nhà Dân Từ A-Z", chia theo 20 giai đoạn, mỗi đầu việc có tiêu chí kiểm tra và câu hỏi gợi ý để hỏi nhà thầu. Anh chị có thể dùng ebook như một checklist nghiệm thu nhà ở để đối chiếu khi đi nhận nhà.

Nếu anh chị muốn xem lại cả hành trình từ đầu, bài Checklist giám sát thi công nhà dân đi qua đủ 20 giai đoạn.

Theo dõi Đỗ Văn Công trên YouTube, Facebook và website dovancong.com để nhận các bài hướng dẫn tiếp theo.

Căn cứ pháp lý trong bài được kiểm tra ngày 25/09/2026: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Nghị định 210/2026/NĐ-CP (cùng hiệu lực từ 01/7/2026); Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/01/2025); QCVN 12:2014/BXD. Bài viết mang tính hướng dẫn chung, không thay thế hợp đồng cụ thể của công trình và không phải tư vấn pháp lý cho từng trường hợp.

ThS.KS. Đỗ Văn Công — dovancong.com