Phần lớn hợp đồng xây nhà dân mà tôi được chủ nhà đưa xem đều rất mỏng. Hai đến ba trang, in ra ký một lần, rồi cất vào ngăn tủ. Trong suốt mấy tháng thi công, không ai mở ra lần nào.

Nó chỉ được mở ra đúng một lần nữa: lúc hai bên bắt đầu không đồng ý với nhau.

Và đó là lúc chủ nhà phát hiện ra vấn đề thật sự. Không phải nhà thầu sai. Cũng không phải chủ nhà sai. Mà là trong hợp đồng không có gì để đối chiếu cả. Không có bảng vật tư để biết loại gạch đã cam kết là loại nào. Không có mốc nghiệm thu để biết đợt thanh toán này ứng với khối lượng nào. Không có quy trình xử lý phát sinh để biết ai phải báo trước cho ai.

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 nói rất gọn về vai trò của bản hợp đồng: hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện và giải quyết tranh chấp (Điều 81 khoản 2). Nói ngược lại thì cũng đúng: những gì hợp đồng không viết ra, hai bên sẽ phải cãi nhau bằng trí nhớ.

Bài này đi qua 8 nhóm điều khoản cần có trong một hợp đồng xây nhà, 3 phụ lục biến bản hợp đồng thành thứ đối chiếu được, và một checklist rà trước khi đặt bút ký.

Có một điểm tôi muốn nói trước, vì nó là thứ tôi thấy sai nhiều nhất khi đọc các bài viết về chủ đề này: rất nhiều con số đang được lan truyền như chuẩn mực cho nhà dân — tạm ứng tối đa 30%, phạt vi phạm tối đa 12%, điều chỉnh đơn giá khi khối lượng vượt 20% — thực chất là quy định dành riêng cho dự án đầu tư công và dự án PPP. Với nhà ở riêng lẻ của gia đình, chính những nội dung ấy Nghị định trả về ba chữ: do các bên thỏa thuận.

Chi tiết đó thay đổi hoàn toàn cách chủ nhà phải đọc bản hợp đồng của mình.

📌 Lưu ý: Bài viết là nội dung tham khảo về chuyên môn xây dựng, không phải tư vấn pháp lý. Đây không phải mẫu hợp đồng để sao chép. Điều khoản cụ thể trong hợp đồng của từng gia đình cần được người có chuyên môn phù hợp kiểm tra trước khi ký.

---

Mục lục

1. Vì sao hợp đồng quyết định phần lớn rủi ro phát sinh
2. Khung pháp lý hợp đồng xây dựng áp dụng từ 01/7/2026
3. Tám nhóm điều khoản cần có trong hợp đồng xây nhà
4. Ba phụ lục biến hợp đồng thành thứ đối chiếu được
5. Hợp đồng tư vấn giám sát — bản hợp đồng thứ hai
6. Dấu hiệu nhận biết một bản hợp đồng sẽ gây tranh chấp
7. Sai lầm thường gặp khi ký hợp đồng xây nhà
8. Một kịch bản quen thuộc ở công trường nhà dân
9. Checklist rà hợp đồng trước khi đặt bút ký
10. Câu hỏi thường gặp

---

1. Vì sao hợp đồng quyết định phần lớn rủi ro phát sinh

1.1. Nhà dân không có bộ máy kiểm soát nào khác

Ở một công trình lớn, hợp đồng chỉ là một lớp trong nhiều lớp kiểm soát. Còn có ban quản lý dự án, có bộ phận quản lý chất lượng, có tư vấn giám sát chuyên trách, có quy trình phê duyệt nhiều cấp. Hợp đồng lỏng ở chỗ này thì bộ máy bù ở chỗ khác.

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không phải là "dự án đầu tư xây dựng" — điều này được xác định rõ tại Phụ lục III mục I.1 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Không có ban quản lý dự án. Không có bộ máy chủ đầu tư. Chỉ có hai bên: gia đình và nhà thầu.

Trong khi đó, trách nhiệm lại nằm ở phía gia đình. Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 10 khoản 3 điểm b viết:

"Chủ sở hữu nhà ở tổ chức thi công xây dựng, giám sát thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn trong thi công xây dựng công trình, công trình lân cận và môi trường trong quá trình thi công xây dựng. Khuyến khích chủ sở hữu nhà ở tổ chức giám sát thi công xây dựng, lập và lưu trữ hồ sơ công trình nhà ở riêng lẻ theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này."

Câu này cần đọc đủ ba tầng, vì nó hay bị trích một nửa:

• Trách nhiệm tổ chức thi công, tổ chức giám sát và chịu trách nhiệm về an toàn thuộc về chủ sở hữu nhà ở. Đây là mệnh lệnh, không phải khuyến nghị.
• Chữ "khuyến khích" chỉ gắn với việc tổ chức giám sát theo đúng quy trình của Nghị định và lập, lưu trữ hồ sơ công trình.
• Với nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, việc tổ chức thi công và giám sát theo Nghị định là bắt buộc (điểm c khoản 3).

Tôi nhấn mạnh chỗ này vì nó dẫn thẳng tới kết luận về hợp đồng: khi không có bộ máy nào khác đứng giữa, bản hợp đồng chính là công cụ kiểm soát chính của gia đình. Nó không phải thủ tục hành chính làm cho có. Nó là thứ duy nhất còn lại khi trí nhớ hai bên bắt đầu khác nhau.

Nếu anh chị muốn hiểu kỹ hơn phần trách nhiệm này, tôi đã viết riêng một bài về việc chủ nhà tự giám sát xây nhà.

1.2. Điều khoản để trống không có nghĩa là "áp theo luật"

Đây là hiểu lầm gây thiệt hại nhất mà tôi gặp.

Nhiều chủ nhà nghĩ rằng hợp đồng không ghi thì cứ theo luật mà làm, luật sẽ bảo vệ mình. Với nhà dân, phần lớn trường hợp không phải như vậy.

Luật Xây dựng 135/2025/QH15 Điều 82 khoản 4 mở đầu bằng một câu đáng chú ý: "Nội dung hợp đồng xây dựng phụ thuộc vào quy mô, tính chất, mức độ phức tạp của các công việc trong hợp đồng xây dựng." Rồi liệt kê các nội dung mà hợp đồng có thể gồm. Luật để ngỏ cho các bên tự viết, đúng với bản chất của một quan hệ dân sự.

Rõ nhất là chuyện phạt vi phạm. Điều 86 khoản 1 viết thẳng:

"Thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng xây dựng và bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng."

Phải được thỏa thuận. Nghĩa là hợp đồng không có điều khoản phạt thì không có phạt — chứ không phải sẽ có một mức phạt mặc định nào đó từ trên rơi xuống.

Checklist Giám Sát Thi Công Nhà Dân Từ A-Z bản Toàn diện, mục CB-03.1 trang 10, xếp đúng tình huống này vào nhóm rủi ro Cao, với mô tả lỗi thường gặp rất ngắn gọn: "Hợp đồng sơ sài, không rõ vật tư/tiến độ/bảo hành → tranh chấp khi phát sinh."

Từ đây rút ra nguyên tắc chi phối toàn bộ phần còn lại của bài:

Với nhà dân, mỗi điều khoản để trống là một quyền lợi chủ nhà tự bỏ đi.

Có đúng một ngoại lệ quan trọng — thời hạn bảo hành tối thiểu — tôi sẽ nói ở mục 3.7.

---

2. Khung pháp lý hợp đồng xây dựng áp dụng từ 01/7/2026

2.1. Ba văn bản cần biết tên

Từ ngày 01/7/2026, khung pháp lý về hợp đồng xây dựng đã thay đổi gần như toàn bộ. Nếu anh chị đang cầm một mẫu hợp đồng tải trên mạng, rất có khả năng nó vẫn dẫn văn bản cũ.

Một là Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, hiệu lực từ 01/7/2026. Luật này thay Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Chương V của Luật quy định về hợp đồng xây dựng, trong đó Điều 82 là điều nêu nội dung và hồ sơ hợp đồng.

Hai là Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, hiệu lực từ 01/7/2026. Nghị định này thay Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP — cả hai đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026 (Nghị định 210 Điều 32 khoản 2 điểm a).

Ba là Quyết định 1040/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng, công bố 7 mẫu hợp đồng xây dựng. Trong đó hai mẫu dùng được cho nhà dân:

• Phụ lục VI — Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình
• Phụ lục IV — Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng

Cần lưu ý cách Bộ Xây dựng định vị các mẫu này. Nghị định 210 Điều 34 khoản 2 giao Bộ Xây dựng "công bố các mẫu hợp đồng xây dựng để các tổ chức, cá nhân tham khảo". Bản thân Quyết định 1040 tại Điều 3 cũng dùng đúng chữ tham khảo. Và phần hướng dẫn sử dụng, mục 5.1, nói rõ hơn:

"Khi sử dụng mẫu hợp đồng xây dựng công bố các bên cần bổ sung, điều chỉnh các nội dung trong hợp đồng cho phù hợp theo yêu cầu, điều kiện cụ thể của gói thầu, dự án, nguồn vốn thực hiện dự án, các quy định pháp luật áp dụng cho hợp đồng."

Đây là mẫu tốt để tham khảo cấu trúc và cách diễn đạt. Nhưng bê nguyên xi vào hợp đồng nhà dân thì không đúng tinh thần của chính văn bản công bố nó.

2.2. Điểm quan trọng nhất: đọc Nghị định 210 đúng tầng

Đây là phần tôi muốn anh chị đọc kỹ nhất trong cả bài.

Rất nhiều điều của Nghị định 210 có cấu trúc hai tầng:

• Khoản đầu nêu quy định chung, áp cho mọi hợp đồng xây dựng — gồm cả hợp đồng xây nhà của gia đình. Nghị định này áp dụng với "bên giao thầu, bên nhận thầu và các tổ chức, cá nhân liên quan" (Điều 2), không giới hạn theo nguồn vốn.
• Khoản sau mở đầu bằng đúng một cụm từ: "Đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP…". Toàn bộ nội dung dưới cụm từ đó chỉ áp cho công trình vốn nhà nước.

Và những con số cụ thể — thứ mà người viết bài hay trích nhất vì nó dễ đọc, dễ nhớ — gần như đều nằm ở tầng thứ hai.

Con số hay bị chép nhầm	Căn cứ thật	Áp cho ai?	Nhà dân thì sao?
Tạm ứng tối đa 30%, tối thiểu 20%/15%/10%	NĐ 210 Điều 12 khoản 3	🔴 Chỉ đầu tư công, PPP	Điều 12 khoản 2: mức, số lần, thời điểm tạm ứng do các bên thỏa thuận
Phạt vi phạm không quá 12%	Luật 135 Điều 86 khoản 3	🔴 Chỉ đầu tư công, PPP	Điều 86 khoản 1: phạt phải được các bên thỏa thuận
Điều chỉnh đơn giá khi khối lượng vượt 20%	NĐ 210 Điều 24 khoản 2 điểm b	🔴 Chỉ đầu tư công, PPP	Điều 24 khoản 1: các trường hợp điều chỉnh do các bên thỏa thuận
Thanh toán trong 14 ngày làm việc	NĐ 210 Điều 28 khoản 4 điểm l	🔴 Chỉ đầu tư công, PPP	Điều 28 khoản 1: hình thức thanh toán do các bên thỏa thuận
Trả lời khiếu nại trong 07 ngày	NĐ 210 Điều 21 khoản 4	🔴 Chỉ đầu tư công, PPP	Điều 21 khoản 1–3 vẫn áp dụng, nhưng không có thời hạn luật định
Tạm dừng khi chậm thanh toán quá 28 ngày	NĐ 210 Điều 26 khoản 2	🔴 Chỉ đầu tư công, PPP	Điều 26 khoản 1 dẫn về Luật 135 Điều 85: các bên phải thỏa thuận trường hợp tạm dừng

Nhìn cột cuối cùng sẽ thấy một mẫu hình lặp lại: với nhà dân, luật trả quyền quyết định về cho hai bên. Đó vừa là tự do, vừa là rủi ro. Tự do vì gia đình được tự đặt luật chơi phù hợp với mình. Rủi ro vì nếu không đặt gì cả thì cũng không có gì.

Tôi nói kỹ chỗ này vì đã gặp những bản hợp đồng nhà dân chép nguyên mức "tạm ứng 30%" vào, với lý do "luật cho phép tối đa 30%". Thực tế con số đó không phải trần cho nhà dân — nó là trần cho công trình dùng vốn nhà nước. Với gia đình, mức tạm ứng bao nhiêu là chuyện hai bên thương lượng, và điều đáng quan tâm hơn không phải con số, mà là tạm ứng đó gắn với công việc gì và thu hồi dần qua các đợt thanh toán ra sao.

2.3. Hợp đồng đã ký trước ngày 01/7/2026 thì sao?

Nghị định 210 Điều 33 khoản 2 xử lý trường hợp này cho các công trình không thuộc đầu tư công:

"Đối với các hợp đồng xây dựng tại các dự án khác đã giao kết và đang thực hiện trước ngày Nghị định này có hiệu lực, các bên xem xét, thỏa thuận áp dụng các quy định của Nghị định này… Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định pháp luật về hợp đồng xây dựng, pháp luật khác có liên quan tại thời điểm giao kết."

Nghĩa là hợp đồng cũ không tự động bị vô hiệu, cũng không bắt buộc phải ký lại. Hai bên có thể thống nhất chuyển sang áp dụng quy định mới; không thống nhất được thì tiếp tục theo quy định tại thời điểm ký.

🔎 Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — hiệu lực 01/7/2026
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP (hợp đồng xây dựng) — hiệu lực 01/7/2026
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP (quản lý chất lượng, thi công, bảo trì) — hiệu lực 01/7/2026
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP (điều kiện năng lực) — hiệu lực 01/7/2026
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP (quản lý hoạt động xây dựng) — hiệu lực 01/7/2026
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — hiệu lực 01/01/2025
• Quyết định 1040/QĐ-BXD — công bố mẫu hợp đồng xây dựng
• QCVN 16:2023/BXD — vật liệu xây dựng phải chứng nhận hợp quy

Ngày kiểm tra tình trạng hiệu lực của toàn bộ văn bản trên: 10/8/2026.

---

3. Tám nhóm điều khoản cần có trong hợp đồng xây nhà

Luật Xây dựng 135/2025 Điều 82 khoản 4 liệt kê 15 nhóm nội dung mà hợp đồng xây dựng có thể gồm. Checklist bản Toàn diện, mục CB-03.1 trang 10, liệt kê theo cách gần với công trường hơn.

Tôi gom hai danh sách đó thành 8 nhóm, theo thứ tự mà chủ nhà nên rà.

3.1. Phạm vi công việc — ranh giới của mọi tranh cãi về sau

Nghị định 210 Điều 3 khoản 7 định nghĩa: phạm vi công việc của hợp đồng là "toàn bộ công trình, hạng mục công trình, sản phẩm, dịch vụ và các công việc mà bên nhận thầu có nghĩa vụ, trách nhiệm phải thực hiện theo thỏa thuận của hợp đồng".

Một câu định nghĩa, nhưng nó là gốc của gần như mọi tranh chấp phát sinh sau này. Vì theo Điều 3 khoản 8, khối lượng và công việc phát sinh được định nghĩa là phần nằm ngoài phạm vi công việc của hợp đồng. Phạm vi càng mơ hồ thì ranh giới giữa "việc đã bao gồm" và "việc phát sinh" càng mờ — và đó chính là chỗ hai bên sẽ đứng ở hai phía.

Với hợp đồng thi công, Điều 8 khoản 2 điểm b nêu phạm vi có thể gồm: thi công trên cơ sở hồ sơ thiết kế do bên giao thầu cung cấp hoặc phê duyệt; các chỉ dẫn kỹ thuật, yêu cầu kỹ thuật và tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng; cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị phục vụ thi công; lắp đặt thiết bị; thí nghiệm, kiểm tra chất lượng.

Điều cần viết vào hợp đồng:

• Liệt kê hạng mục theo giai đoạn thi công, không viết một câu chung chung kiểu "thi công nhà ở 3 tầng".
• Ghi rõ những gì KHÔNG thuộc phạm vi. Phần này quan trọng ngang phần liệt kê việc phải làm. Ví dụ điển hình ở nhà dân: ai lo điện nước tạm phục vụ thi công, ai dọn phế thải và đổ đi đâu, ai làm phần sân và cổng, ai đấu nối vào hệ thống chung.
• Năng lực nhà thầu và người chỉ huy trực tiếp tại công trường. Checklist bản Toàn diện mục CB-03.2 trang 10 nhắc kiểm tra năng lực, kinh nghiệm của nhà thầu và chỉ huy trưởng, cán bộ kỹ thuật.
• Biện pháp bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh môi trường, che chắn bảo vệ công trình lân cận và người đi đường — cũng theo mục CB-03.2. Ở nhà dân trong ngõ, phần che chắn nhà bên cạnh là nguồn xung đột thường xuyên với hàng xóm, nên đưa vào hợp đồng ngay từ đầu.
• Thầu phụ. Nếu nhà thầu thuê tổ thợ ngoài cho phần điện nước, cửa hay chống thấm, cần biết rằng Nghị định 210 Điều 19 khoản 1 điểm b quy định: "Nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng, an toàn lao động, bảo vệ môi trường, sai sót của mình và các công việc do các nhà thầu phụ thực hiện." Chủ nhà làm việc với nhà thầu chính, không phải đi đòi từng tổ thợ.
• Bảo hiểm — điều nhiều chủ nhà không biết là mình có quyền yêu cầu. Nghị định 210 Điều 20 khoản 1 quy định "trong hợp đồng các bên thỏa thuận về trách nhiệm mua bảo hiểm của mỗi bên", và dẫn sang Điều 10 Luật Xây dựng 135/2025. Điều 10 khoản 1 nêu ba loại bảo hiểm bắt buộc, và ba loại này không giống nhau về phạm vi áp dụng:
  • Điểm a — bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng, do chủ đầu tư mua, chỉ áp với công trình "có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng", công trình có nguy cơ tác động xấu đến môi trường ở mức độ cao, hoặc "quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp". Nhà ở gia đình thông thường không thuộc nhóm này.
  • Điểm b — bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn xây dựng cho công việc khảo sát, thiết kế, chỉ áp với công trình từ cấp II trở lên, do nhà thầu tư vấn mua. Nhà ở riêng lẻ là công trình cấp III hoặc cấp IV nên cũng không thuộc.
  • Điểm c — bảo hiểm cho người lao động thi công trên công trường và bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với bên thứ ba, do nhà thầu thi công xây dựng mua. Điểm này không kèm bất kỳ ngưỡng nào về cấp công trình hay quy mô.

  Nói cách khác: hai loại đầu thường không chạm tới nhà dân, nhưng loại thứ ba thì Luật đặt nghĩa vụ lên nhà thầu thi công mà không loại trừ công trình nhỏ. Đây là chỗ đáng hỏi thẳng trước khi ký và đáng ghi vào hợp đồng — vì trên công trường nhà dân, câu hỏi "ai chịu" khi có tai nạn lao động, hoặc khi thi công làm hư hại nhà hàng xóm, thường chỉ được đặt ra sau khi chuyện đã xảy ra.

  Riêng điều kiện bảo hiểm, mức phí và số tiền bảo hiểm tối thiểu thì khoản 3 Điều 10 giao Chính phủ quy định chi tiết bằng một nghị định riêng. Tôi chưa đối chiếu được nghị định đó nên không nêu con số ở đây.

3.2. Vật tư và thiết bị — chủng loại, xuất xứ, quy cách

Checklist bản Toàn diện mục CB-03.1 trang 10 yêu cầu hợp đồng ghi rõ chủng loại – xuất xứ – quy cách của vật tư, thiết bị. Ba yếu tố, không phải một.

Nghị định 210 Điều 9 khoản 1 quy định thỏa thuận của các bên về chất lượng, kỹ thuật, quy chuẩn, tiêu chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật và nguồn gốc, xuất xứ áp dụng cho sản phẩm của hợp đồng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

Về phía chất lượng đầu vào, Checklist bản Toàn diện mục CB-04.1 trang 11 nêu: vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị đưa vào công trình phải có nguồn gốc, nhãn mác, chứng chỉ chất lượng (CO-CQ); nhóm vật liệu thuộc danh mục QCVN 16:2023/BXD phải có chứng nhận hợp quy trước khi sử dụng. Mục CB-04.2 nhắc thêm: vật tư về công trường phải đúng chủng loại, quy cách, xuất xứ như hợp đồng và thiết kế, đối chiếu với phiếu giao hàng khi nhập.

Chú ý cụm "như hợp đồng". Việc đối chiếu vật tư lúc nhập chỉ làm được nếu hợp đồng có một bảng vật tư để mà đối chiếu. Không có bảng đó thì không có gì để so.

Ba cụm từ nên loại khỏi hợp đồng, vì chúng vô nghĩa khi có tranh chấp:

• "Vật tư loại 1" — loại 1 theo tiêu chuẩn nào, do ai phân loại?
• "Hàng chính hãng" — hãng nào?
• "Hoặc tương đương" — tương đương về cái gì, ai là người quyết định là tương đương?

Cụm thứ ba nguy hiểm nhất vì nghe có vẻ hợp lý. Nếu buộc phải dùng, hãy viết rõ tương đương về chỉ tiêu nào và bên nào có quyền chấp thuận bằng văn bản trước khi đưa vật tư về công trường.

Bản Cơ bản của Checklist, thẻ CB-04.1 trang 8, gợi ý sẵn câu hỏi để chủ nhà dùng ngay tại công trường: "Vật tư này có CO-CQ và hợp quy không? Cho tôi xem chứng từ khi nhập về."

3.3. Tiến độ và thời gian

Nghị định 210 Điều 10 khoản 3 định nghĩa tiến độ thực hiện hợp đồng là "kế hoạch tổng thể, chi tiết thể hiện các mốc hoàn thành, nghiệm thu, bàn giao, thời gian và trình tự thực hiện các công việc, sản phẩm chủ yếu thuộc phạm vi hợp đồng".

Chữ đáng chú ý là mốc nghiệm thu nằm ngay trong định nghĩa tiến độ. Tiến độ không phải chỉ là ngày khởi công và ngày bàn giao. Nó là chuỗi mốc, và mỗi mốc gắn với một lần nghiệm thu.

Điều 10 khoản 4 điểm a bổ sung: "Trường hợp có yêu cầu về thời hạn hoàn thành các công việc, giai đoạn, sản phẩm cụ thể của hợp đồng thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng."

Về hậu quả của việc chậm, Điều 25 khoản 1 quy định các bên thỏa thuận cụ thể về các trường hợp được điều chỉnh thời gian, tiến độ và trách nhiệm của mỗi bên đối với những thiệt hại do kéo dài thời gian. Lại là "thỏa thuận" — nghĩa là không viết vào thì không có.

Một phân biệt nên nắm, vì hai khái niệm này hay bị dùng lẫn:

• Thời gian thực hiện các công việc: từ khi hợp đồng có hiệu lực (hoặc thời điểm bắt đầu do các bên thỏa thuận) đến khi toàn bộ công việc hoàn thành và được nghiệm thu. Không bao gồm thời gian bảo hành.
• Thời gian có hiệu lực của hợp đồng: kéo dài đến khi các bên hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ, gồm cả công việc phát sinh và thủ tục thanh lý.

Hợp đồng chấm dứt thời gian thi công không có nghĩa là hết nghĩa vụ. Nghĩa vụ bảo hành vẫn còn.

3.4. Giá hợp đồng, tạm ứng và thanh toán

Luật Xây dựng 135/2025 Điều 82 khoản 2 phân loại hợp đồng theo 9 hình thức giá: trọn gói; đơn giá cố định; đơn giá điều chỉnh; theo thời gian; chi phí cộng phí; theo kết quả đầu ra; theo tỷ lệ phần trăm; hỗn hợp; và hình thức khác.

Ở nhà dân, hai hình thức thường gặp là trọn gói và đơn giá cố định.

Trọn gói không có nghĩa là không bao giờ đổi giá

Đây là hiểu lầm phổ biến nhất về hợp đồng xây nhà trọn gói, và cũng là nguồn gốc trực tiếp của chuyện xây nhà bị phát sinh chi phí.

Nghị định 210 Điều 6 khoản 2 điểm a định nghĩa hợp đồng trọn gói là hợp đồng trong đó giá "được xác định tại thời điểm giao kết hợp đồng và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng tương ứng với nội dung, phạm vi công việc, các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện và các điều khoản khác đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trừ sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận".

Đọc kỹ cụm "tương ứng với". Giá trọn gói không đổi tương ứng với một phạm vi công việc đã xác định. Thay đổi phạm vi công việc thì giá được điều chỉnh — và điều này được viết thẳng trong định nghĩa.

Nói cách khác: trọn gói bảo vệ chủ nhà khỏi biến động giá vật liệu và sai sót ước lượng khối lượng của nhà thầu. Nó không bảo vệ chủ nhà khỏi việc chính mình đổi ý giữa chừng.

Cho nên giá trị thật của hợp đồng trọn gói phụ thuộc hoàn toàn vào chất lượng phần mô tả phạm vi công việc và bảng vật tư. Phạm vi mô tả càng sơ sài, chữ "trọn gói" càng ít ý nghĩa.

Nghị định 210 Điều 11 khoản 3 điểm a cũng nói rõ trọn gói phù hợp khi đã đủ điều kiện xác định rõ khối lượng và đơn giá, ít khả năng thay đổi khối lượng; hoặc khi chưa xác định rõ nhưng các bên có khả năng quản lý rủi ro và quản lý thay đổi phát sinh.

Giá đã gồm những gì

Điều 11 khoản 2 yêu cầu các bên thỏa thuận về nội dung các khoản chi phí — "gồm cả chi phí dự phòng cho các yếu tố rủi ro, nếu có" — và các loại thuế, phí, lệ phí đã tính và chưa tính trong giá hợp đồng.

Câu hỏi cần trả lời rõ trong hợp đồng: giá đã gồm thuế chưa; đã gồm chi phí dự phòng chưa; đã gồm điện nước thi công chưa; đã gồm vận chuyển và đổ phế thải chưa.

Tạm ứng

Nghị định 210 Điều 12 khoản 1 định nghĩa tạm ứng là khoản kinh phí bên giao thầu ứng trước không lãi suất cho bên nhận thầu để triển khai công việc.

Khoản 2 — khoản áp dụng cho nhà dân — quy định: "Mức tạm ứng, số lần tạm ứng, thời điểm tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng, mức thu hồi tạm ứng qua các lần thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng."

Các mức 30%, 20%, 15%, 10% mà anh chị hay đọc thấy nằm ở khoản 3, và khoản 3 mở đầu bằng "Ngoài các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, việc tạm ứng hợp đồng xây dựng tại các dự án đầu tư công, dự án PPP được quy định như sau". Không phải chuẩn cho nhà dân.

Với gia đình, điều đáng thương lượng không phải con số phần trăm, mà là tiền tạm ứng dùng cho việc gì và thu hồi dần qua các đợt thanh toán ra sao. Tạm ứng không thu hồi dần thì đến cuối công trình, phần tiền còn lại không đủ làm đòn bẩy nếu chất lượng có vấn đề.

Thanh toán

Luật 135 Điều 87 khoản 1 quy định: "Trong hợp đồng xây dựng phải quy định cụ thể về việc thanh toán, tạm thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng." Khoản 2 điểm b: bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị và đúng thời hạn theo thỏa thuận của từng lần thanh toán, sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng và các khoản tiền giữ lại theo thỏa thuận.

Có một quy định của Nghị định 210 mà tôi muốn chủ nhà biết, vì nó áp dụng cho mọi hợp đồng chứ không riêng đầu tư công. Điều 28 khoản 5:

"Bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán đầy đủ và đúng thời hạn theo các thỏa thuận trong hợp đồng cho bên nhận thầu. Trường hợp bên giao thầu chậm thanh toán thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất chậm thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì xác định theo lãi suất quá hạn do ngân hàng thương mại nơi bên nhận thầu mở tài khoản thanh toán công bố."

Đây là nghĩa vụ của chủ nhà. Chậm thanh toán là phải trả lãi, kể cả khi hợp đồng không ghi gì về lãi suất.

Nguyên tắc chia đợt thanh toán: gắn với khối lượng đã nghiệm thu, không gắn với thời gian. Chia theo tháng là cách chia có lợi cho bên chậm tiến độ, vì tiền vẫn về đều trong khi việc thì không.

Về hồ sơ thanh toán, Điều 29 khoản 1 quy định thành phần hồ sơ do các bên thỏa thuận tương ứng với loại hợp đồng. Nên thống nhất ngay từ đầu: mỗi đợt thanh toán cần có biên bản nghiệm thu nào kèm theo.

3.5. Nghiệm thu và bàn giao

Đây là nhóm điều khoản bị bỏ trống nhiều nhất trong hợp đồng nhà dân, và cũng là nhóm mà Nghị định 210 hướng dẫn chi tiết nhất cho mọi loại hợp đồng.

Điều 9 khoản 2 điểm a liệt kê sáu thứ các bên phải thỏa thuận:

"Các bên thỏa thuận trong hợp đồng về các công việc cần nghiệm thu, bàn giao; căn cứ nghiệm thu, bàn giao; quy trình, thời điểm nghiệm thu, bàn giao sản phẩm các công việc hoàn thành; thành phần nhân sự tham gia nghiệm thu, bàn giao; biểu mẫu nghiệm thu, bàn giao; các quy định về người ký, các biên bản, tài liệu nghiệm thu, bàn giao phải tuân thủ quy định của pháp luật."

Sáu thứ này chính là bộ khung để viết điều khoản nghiệm thu: công việc nào cần nghiệm thu · căn cứ vào đâu · quy trình và thời điểm · ai tham gia · dùng biểu mẫu nào · ai ký.

Điểm c của cùng khoản là căn cứ pháp lý cho điều khoản quan trọng nhất với chất lượng công trình:

"Đối với những công việc theo yêu cầu phải được nghiệm thu trước khi chuyển qua các công việc khác, bên nhận thầu phải thông báo trước cho bên giao thầu để nghiệm thu theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng."

Đây là chỗ đưa phần che khuất vào hợp đồng. Cốt thép trước khi đổ bê tông, đường điện nước trước khi trát và đóng trần, lớp chống thấm trước khi cán nền — tất cả đều là công việc phải nghiệm thu trước khi bị che lấp. Sau khi che rồi, muốn kiểm tra phải đục ra.

Điều khoản nên viết: nhà thầu phải thông báo trước một khoảng thời gian nhất định để chủ nhà hoặc người giám sát có mặt; không nghiệm thu thì không được che lấp.

Điểm d xử lý phần hậu quả:

"Đối với các sản phẩm sai sót (chưa bảo đảm yêu cầu của hợp đồng) thì phải được kiểm tra, đánh giá, khắc phục; trường hợp không khắc phục được thì phải loại bỏ, thay thế… Bên nào gây ra sai sót thì bên đó phải chịu toàn bộ chi phí liên quan đến khắc phục, thay thế, thí nghiệm, kiểm định (nếu có) và các chi phí khác liên quan đến việc khắc phục sai sót, cũng như tiến độ thực hiện hợp đồng."

Câu cuối đáng chú ý: bên gây sai sót chịu cả ảnh hưởng về tiến độ, không chỉ chi phí sửa. Nghĩa là nhà thầu làm sai phải làm lại thì không được lấy đó làm lý do xin gia hạn.

Chi tiết về từng mốc nghiệm thu trong quá trình xây nhà, tôi đã viết riêng trong bài về các mốc nghiệm thu quan trọng khi xây nhà.

3.6. Thay đổi, phát sinh và sửa đổi hợp đồng

Nhóm điều khoản này là câu trả lời trực tiếp cho nỗi lo xây nhà bị phát sinh chi phí.

Bắt đầu từ định nghĩa. Nghị định 210 Điều 3 khoản 8:

"Khối lượng, công việc phát sinh hợp lý là phần khối lượng, công việc nằm ngoài phạm vi công việc của hợp đồng, cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung trong quá trình thực hiện hợp đồng được các bên thống nhất."

Hai vế đều quan trọng. Nằm ngoài phạm vi — nên phạm vi phải rõ thì mới xác định được cái gì là phát sinh. Được các bên thống nhất — nên phát sinh không phải là thứ một bên tự tuyên bố.

Luật 135 Điều 84 khoản 1 quy định sửa đổi hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản và áp dụng trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực. Khoản 2 nêu các trường hợp có thể thỏa thuận sửa đổi, trong đó điểm b là trường hợp hay gặp ở nhà dân: "thay đổi, điều chỉnh yêu cầu về nội dung, phạm vi công việc, kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện, điều kiện tạm ứng, thanh toán đã được các bên thỏa thuận".

Nghị định 210 Điều 22 khoản 1 liệt kê nội dung có thể sửa đổi, gồm điều chỉnh khối lượng, tiến độ, thời gian, đơn giá, giá hợp đồng; thay đổi thiết kế; thay đổi yêu cầu kỹ thuật, chất lượng, điều kiện thanh toán, bảo hiểm, bảo hành.

Nhưng câu quan trọng nhất với nhà dân là khoản 2:

"Các bên thỏa thuận cụ thể về nội dung, phạm vi và các trường hợp được sửa đổi hợp đồng; quy trình, thủ tục sửa đổi hợp đồng."

Và Điều 23 khoản 1, cùng một tinh thần: "Các bên tham gia hợp đồng thỏa thuận cụ thể về các trường hợp được điều chỉnh khối lượng, công việc, phạm vi và trình tự, thủ tục điều chỉnh khối lượng, công việc."

Với dự án đầu tư công, Nghị định quy định sẵn quy trình ở khoản 4 Điều 22 — gửi văn bản đề nghị, trả lời trong 07 ngày làm việc, thương thảo, ký văn bản sửa đổi. Nhà dân không có quy trình mặc định đó. Gia đình phải tự viết nó vào hợp đồng.

Và đây là điều khoản mà nếu chỉ được chọn một điều để thêm vào hợp đồng, tôi sẽ chọn nó. Nghị định 210 Điều 23 khoản 3:

"Đối với khối lượng, công việc phát sinh hợp lý thì các bên tham gia hợp đồng thỏa thuận, thống nhất về đơn giá hoặc nguyên tắc, phương pháp xác định đơn giá… làm cơ sở để sửa đổi hợp đồng TRƯỚC KHI THỰC HIỆN khối lượng, công việc phát sinh này."

Thống nhất đơn giá trước khi làm. Không phải làm xong rồi tính.

Toàn bộ những vụ tranh chấp về phát sinh mà tôi từng chứng kiến ở nhà dân đều vi phạm đúng câu này. Việc đã làm rồi, vật tư đã lắp vào tường rồi, lúc đó mới ngồi bàn giá — thì bên nào cũng có lý và không bên nào nhượng bộ được nữa.

Hai quy định hỗ trợ nên biết:

• Điều 18 khoản 1: các bên thỏa thuận trách nhiệm quản lý và xử lý rủi ro có thể lường trước — gồm rủi ro về biến động giá, điều kiện thi công, và rủi ro về khối lượng. Biến động giá vật liệu là thứ lường trước được, nên chia trách nhiệm ngay từ lúc ký thay vì để đến lúc giá lên mới cãi.
• Điều 4 khoản 4: "Tất cả các kiến nghị, đề xuất, yêu cầu và các ý kiến của các bên trong quá trình quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng phải thực hiện bằng văn bản" — bao gồm cả thông điệp dữ liệu với giao dịch điện tử. Tin nhắn có lưu lại vẫn hơn lời nói ngoài công trường.

3.7. Bảo hành

Đây là nhóm điều khoản mà tôi thấy viết sai nhiều nhất, kể cả trong các bài phân tích pháp lý. Lý do là phải đi qua ba văn bản mới tới đích, và hầu hết dừng lại ở văn bản đầu tiên.

Mắt xích thứ nhất — Nghị định 210 Điều 20 khoản 2:

"Các bên thỏa thuận trong hợp đồng về điều kiện, thời gian bảo hành sản phẩm của hợp đồng; mức bảo đảm bảo hành; hình thức bảo đảm bảo hành và việc hoàn trả bảo đảm bảo hành sau khi kết thúc thời hạn bảo hành. Bên nhận thầu có trách nhiệm bảo hành theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng VÀ quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng."

Đọc đến chữ "thỏa thuận" mà dừng lại là bỏ mất nửa sau của chính khoản đó. Câu thứ hai buộc quay về Nghị định về quản lý chất lượng — tức Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Mắt xích thứ hai — Nghị định 207 Điều 33 khoản 6 (trang 43):

"Đối với công trình nhà ở, nội dung, yêu cầu, trách nhiệm và thời hạn bảo hành thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở."

Lại chuyển tiếp. Lần này sang Luật Nhà ở.

Mắt xích thứ ba — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 Điều 129 khoản 2:

"Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau: a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng."

Đây là đích đến: tối thiểu 24 tháng với nhà ở riêng lẻ, tính từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Chữ "tối thiểu" là chỗ tôi muốn anh chị dừng lại. Thỏa thuận giữa hai bên chỉ được làm cho thời hạn dài hơn, không được ngắn hơn. Đây chính là ngoại lệ duy nhất mà tôi nhắc ở mục 1.2 — nhóm điều khoản duy nhất trong cả bài mà luật đặt một cái sàn, chứ không trả hết về cho thỏa thuận.

Nội dung bảo hành được Điều 129 khoản 3 liệt kê: sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát và các hệ thống khác.

Về phía nhà thầu, Nghị định 207 Điều 33 quy định:

• Khoản 2: nhà thầu thi công thực hiện bảo hành phần công việc do mình thực hiện và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.
• Khoản 3: nhà thầu có quyền từ chối bảo hành với hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu, hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng. Nếu hư hỏng do lỗi nhà thầu mà nhà thầu không bảo hành thì chủ đầu tư có quyền dùng tiền bảo hành thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện.
• Khoản 5 điểm a: khi hết thời gian bảo hành, nhà thầu lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành; chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản và hoàn trả tiền bảo hành nếu kết quả kiểm tra, nghiệm thu đạt yêu cầu.

Cụm "bất khả kháng được quy định trong hợp đồng" ở khoản 3 giải thích vì sao hợp đồng cần định nghĩa rõ thế nào là bất khả kháng. Định nghĩa càng rộng, khả năng nhà thầu từ chối bảo hành càng lớn.

Cách viết điều khoản bảo hành cho hợp đồng nhà dân:

1. Ghi rõ số tháng, không ghi "theo quy định". Số tháng không được nhỏ hơn 24.
2. Ghi rõ mốc bắt đầu tính: từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng.
3. Ghi phạm vi bảo hành — bám theo danh mục tại Điều 129 khoản 3.
4. Ghi tiền giữ lại bảo hành: bao nhiêu, giữ đến khi nào, hoàn trả theo thủ tục gì.
5. Ghi thời hạn nhà thầu phải có mặt sau khi nhận thông báo hư hỏng.
6. Định nghĩa bất khả kháng một cách cụ thể, không để mở.

Một lưu ý về cách đọc luật: Điều 129 khoản 1 câu đầu viết "Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng", còn đoạn 2 của khoản 1 chỉ định danh bên bán và bên cho thuê mua trong trường hợp xây để bán. Với nhà dân tự xây, người chịu trách nhiệm bảo hành là tổ chức, cá nhân thi công — tức nhà thầu — thông qua hợp đồng thi công. Vì vậy tôi khuyên chủ nhà đưa mốc 24 tháng vào hợp đồng thay vì trông chờ vào một mặc định không cần viết ra.

3.8. Vi phạm, tạm dừng, chấm dứt và giải quyết tranh chấp

Nhóm điều khoản này quyết định chuyện gì xảy ra khi mọi thứ hỏng. Đó cũng là lý do hầu như không hợp đồng nhà dân nào có nó — lúc ký, không ai muốn nghĩ đến khả năng ấy.

Phạt vi phạm và bồi thường

Luật 135 Điều 86 khoản 1: thưởng, phạt và bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Khoản 2: bồi thường được xác định theo thiệt hại thực tế, hoặc theo các mức thiệt hại định trước tương ứng với nghĩa vụ bị vi phạm và mức độ vi phạm.

Mức trần 12% mà anh chị hay đọc thấy nằm ở khoản 3, và khoản 3 mở đầu bằng "Đối với công trình xây dựng tại dự án đầu tư công, dự án PPP". Không phải trần cho nhà dân. Với gia đình, mức phạt là chuyện hai bên thương lượng và ghi vào hợp đồng.

Khiếu nại trước, tranh chấp sau

Nghị định 210 Điều 21 mô tả một bước trung gian mà hợp đồng nhà dân thường bỏ qua: khiếu nại. Khi một bên phát hiện bên kia thực hiện không đúng hoặc không thực hiện nghĩa vụ, bên đó có quyền yêu cầu bên kia thực hiện đúng nội dung hợp đồng (khoản 1). Bên nhận khiếu nại phải đưa ra căn cứ, dẫn chứng cụ thể để làm sáng tỏ (khoản 2). Khiếu nại phải gửi đến đúng địa chỉ giao dịch mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 3).

Vế cuối là lý do hợp đồng cần có mục địa chỉ nhận văn bản — địa chỉ thật, số điện thoại thật, email nếu có. Thiếu mục này thì bước khiếu nại gần như không thực hiện được đúng cách.

Khiếu nại không giải quyết được thì mới chuyển sang trình tự giải quyết tranh chấp (khoản 5).

Tạm dừng

Luật 135 Điều 85 khoản 1 quy định trong hợp đồng các bên phải thỏa thuận về các trường hợp được tạm dừng, thời hạn và trình tự, thủ tục tạm dừng. Việc tạm dừng áp dụng khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết; do bất khả kháng; theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc thay đổi pháp luật ảnh hưởng trực tiếp.

Mốc 28 ngày trong Nghị định 210 Điều 26 khoản 2 chỉ áp cho đầu tư công và PPP. Nhà dân phải tự đặt mốc trong hợp đồng.

Chấm dứt — phần này áp dụng cho cả nhà dân

Nghị định 210 Điều 27 khoản 2 không giới hạn theo nguồn vốn. Đây là quy định áp dụng được cho hợp đồng xây nhà của gia đình. Khoản này liệt kê các trường hợp vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng dẫn đến quyền hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng:

• Một bên chuyển nhượng hợp đồng cho cá nhân, tổ chức khác mà không có sự chấp thuận của bên kia (điểm a).
• Bên nhận thầu từ chối thực hiện công việc, hoặc 56 ngày liên tục không thực hiện công việc theo hợp đồng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ (điểm b).
• Công việc bị dừng quá 56 ngày liên tục do lỗi của bên giao thầu và không có lý do chính đáng (điểm c).
• Bên giao thầu không thanh toán quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo thỏa thuận (điểm d).

Ba điểm b, c, d đều kèm cụm "trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác". Nghĩa là 56 ngày là mốc mặc định khi hợp đồng im lặng; hai bên hoàn toàn có thể thỏa thuận một mốc ngắn hơn cho phù hợp với quy mô nhà dân. Với một công trình nhà ở vài tháng, chờ 56 ngày mới có quyền chấm dứt là quá dài.

Các quy định kèm theo:

• Thông báo trước 28 ngày khi chấm dứt, nêu rõ lý do, cơ sở, căn cứ; không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường (Điều 27 khoản 5, và Luật 135 Điều 85 khoản 3).
• Các bên thỏa thuận thời gian nhà thầu di chuyển toàn bộ vật tư, nhân lực, máy móc, thiết bị ra khỏi công trường kể từ khi chấm dứt; không thỏa thuận được thì bên giao thầu quyết định (Điều 27 khoản 6). Đây là chi tiết rất thực tế mà hợp đồng nhà dân gần như luôn thiếu — công trình dừng, thợ rút, nhưng giàn giáo và vật tư vẫn nằm đó hàng tháng.
• Hợp đồng hết hiệu lực từ thời điểm bị chấm dứt; thanh lý không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo (Điều 27 khoản 7).

Giải quyết tranh chấp

Luật 135 Điều 86 khoản 5 điểm a nêu các phương thức: "tự thương lượng, hòa giải, áp dụng các mô hình xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế, trọng tài hoặc Tòa án". Nghị định 210 Điều 17 khoản 1 nói rõ việc lựa chọn phương thức do các bên thỏa thuận.

Với nhà dân, hợp đồng nên ghi rõ chọn Tòa án hay trọng tài, và nếu là Tòa án thì Tòa án nào. Không ghi thì đến lúc tranh chấp lại mất thêm một vòng để tranh cãi về nơi giải quyết.

Còn một quy định nữa nên biết trước, vì nó đi ngược với phản xạ tự nhiên của cả hai bên. Nghị định 210 Điều 17 khoản 2:

"Trong quá trình giải quyết tranh chấp, các bên có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của hợp đồng đối với các công việc không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp; không được làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền hoặc các trường hợp được tạm dừng thực hiện hợp đồng."

Đang tranh chấp về một hạng mục không cho phép dừng toàn bộ công trình. Ngôi nhà xây dở dừng qua một mùa mưa sẽ hỏng thêm nhiều thứ, và cả hai bên cùng thiệt.

---

4. Ba phụ lục biến hợp đồng thành thứ đối chiếu được

Checklist bản Toàn diện mục CB-03.1 trang 10, ngay sau danh sách điều khoản, có một dòng ngắn: "Đính kèm hồ sơ thiết kế/bản vẽ, bảng vật tư, tiến độ làm phụ lục hợp đồng."

Đây là phần quyết định hợp đồng có dùng được hay không. Điều khoản viết hay đến mấy mà không có gì để đối chiếu thì vẫn chỉ là chữ.

Phụ lục 1 — Bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Checklist bản Toàn diện mục CB-02.2 trang 9 và bản Cơ bản thẻ CB-02.2 trang 7 đều xếp việc này vào nhóm phải hoàn thành trước khởi công, kèm cờ "Tạm dừng — duyệt bản vẽ & chốt vật liệu rồi mới khởi công".

Phụ lục 2 — Bảng vật tư. Đây là phụ lục có giá trị nhất khi xảy ra tranh chấp. Các cột tối thiểu:

Hạng mục	Chủng loại	Xuất xứ	Quy cách	Đơn vị	Khối lượng	Căn cứ nghiệm thu
(điền theo từng hạng mục của công trình)

Cột cuối cùng là cột hay bị bỏ. Nó trả lời câu hỏi: khi vật tư về công trường, căn cứ vào cái gì để nói lô hàng này đúng hay sai — CO-CQ, dấu hợp quy, hay kết quả thí nghiệm.

Phụ lục 3 — Tiến độ. Mốc tiến độ nên gắn với nghiệm thu và thanh toán, theo đúng định nghĩa tại Nghị định 210 Điều 10 khoản 3.

Có hai quy định về phụ lục mà chủ nhà cần biết.

Thứ nhất, thứ tự ưu tiên khi các tài liệu nói khác nhau. Luật 135 Điều 82 khoản 5 quy định: hồ sơ hợp đồng gồm hợp đồng, phụ lục hợp đồng và các tài liệu kèm theo. "Thứ tự ưu tiên áp dụng các tài liệu trong hồ sơ hợp đồng xây dựng do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không thỏa thuận thì thứ tự ưu tiên được xác định như sau" — rồi liệt kê từ điểm a đến điểm l, trong đó các bản vẽ thiết kế và chỉ dẫn kỹ thuật ở điểm g, còn các phụ lục của hợp đồng ở điểm k.

Nghĩa là nếu hai bên không thỏa thuận gì, bản vẽ sẽ được ưu tiên trên phụ lục. Bản vẽ ghi một đằng, bảng vật tư ghi một nẻo thì bản vẽ thắng. Cách xử lý gọn nhất: thỏa thuận rõ thứ tự ưu tiên ngay trong hợp đồng, và rà cho bản vẽ với bảng vật tư khớp nhau trước khi ký.

Thứ hai, phụ lục không phải giấy tờ phụ. Nghị định 210 Điều 3 khoản 5:

"Phụ lục của hợp đồng xây dựng là tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng để quy định chi tiết, làm rõ, bổ sung một số nội dung của hợp đồng xây dựng. Trường hợp phụ lục hợp đồng bổ sung nội dung hợp đồng xây dựng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi."

Ký một phụ lục bổ sung là đang sửa hợp đồng. Đây là điều tôi muốn nhắc kỹ, vì trong quá trình thi công, chủ nhà thường được đưa cho các phụ lục để ký nhanh giữa công trường, với lời giải thích "chỉ là giấy tờ thủ tục thôi".

Về những việc cần chuẩn bị trước khi tới bước ký hợp đồng, tôi đã viết đầy đủ trong bài trước khi xây nhà cần chuẩn bị gì.

---

5. Hợp đồng tư vấn giám sát — bản hợp đồng thứ hai

Nếu gia đình thuê người giám sát, đây là một hợp đồng riêng, không phải một điều khoản trong hợp đồng thi công.

Luật 135 Điều 82 khoản 1 phân biệt rõ: hợp đồng tư vấn xây dựng (điểm a) và hợp đồng thi công xây dựng công trình (điểm b) là hai loại khác nhau. Giám sát thi công thuộc nhóm tư vấn.

Ngoài lý do pháp lý còn có lý do thực tế, và lý do này quan trọng hơn: người kiểm tra không thể cùng một bên với người bị kiểm tra. Khi giám sát là người của nhà thầu, hoặc do nhà thầu giới thiệu và trả tiền, thì cái gọi là giám sát chỉ còn là hình thức.

Về cơ sở, như đã nói ở mục 1.1, Nghị định 207 Điều 10 khoản 3 điểm b đặt trách nhiệm tổ chức giám sát lên chủ sở hữu nhà ở; với nhà từ 7 tầng hoặc từ 02 tầng hầm trở lên thì việc tổ chức giám sát theo Nghị định là bắt buộc (điểm c).

Mẫu tham khảo: Phụ lục IV Quyết định 1040/QĐ-BXD — mẫu hợp đồng tư vấn giám sát công trình. Vẫn phải hiệu chỉnh theo hướng dẫn mục 5.1 như đã nói ở mục 2.1.

Những điều khoản riêng mà hợp đồng giám sát nhà dân cần có, vì mẫu chung không thể có sẵn:

1. Tần suất có mặt tại công trường. Đây là điều khoản quyết định giá trị của cả hợp đồng. Một tuần mấy buổi, mỗi buổi bao lâu.
2. Danh sách mốc bắt buộc phải có mặt. Nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông, nghiệm thu điện nước trước khi trát và đóng trần, nghiệm thu chống thấm trước khi cán nền. Đây là các công việc thuộc diện "phải được nghiệm thu trước khi chuyển qua các công việc khác" theo Nghị định 210 Điều 9 khoản 2 điểm c.
3. Sản phẩm bàn giao. Giám sát bàn giao lại cái gì cho gia đình: biên bản nghiệm thu, ảnh hiện trường theo mốc, nhật ký, báo cáo định kỳ. Không ghi ra thì kết thúc công trình chủ nhà không có gì trong tay.
4. Quyền yêu cầu dừng thi công khi phát hiện sai phạm, và thủ tục thực hiện quyền đó.

Về năng lực người giám sát: nhà ở riêng lẻ là công trình cấp III hoặc cấp IV. Theo Phụ lục II mục 4.1 Nghị định 212/2026/NĐ-CP, với công trình cấp III và cấp IV thì chứng chỉ hành nghề giám sát hạng III đã đủ điều kiện làm giám sát trưởng. Gia đình không cần tìm hạng I mới yên tâm — điều cần kiểm tra là chứng chỉ còn hiệu lực và đúng lĩnh vực giám sát công trình dân dụng.

Về giá dịch vụ giám sát: Nhà nước có ban hành định mức chi phí giám sát thi công. Nhưng định mức đó xây dựng cho công trình quy mô lớn dùng vốn nhà nước, và không có quy định áp xuống cho công trình quy mô nhà ở gia đình. Vì vậy tôi không nêu bất kỳ con số phần trăm nào ở đây — nêu ra sẽ là đưa một con số đúng cho ngữ cảnh khác. Giá dịch vụ giám sát nhà dân do hai bên thỏa thuận.

Tôi đã bàn kỹ hơn về chuyện này trong bài thuê giám sát xây nhà giá bao nhiêu, và bài thuê giám sát xây nhà thì mua được gì.

---

6. Dấu hiệu nhận biết một bản hợp đồng sẽ gây tranh chấp

Không cần đọc hết hợp đồng cũng nhận ra. Mười dấu hiệu dưới đây, gặp từ ba dấu hiệu trở lên là nên yêu cầu viết lại trước khi ký.

1. Hợp đồng dưới 3 trang và không có phụ lục nào. Với một ngôi nhà, riêng bảng vật tư đã dài hơn thế.
2. Phạm vi công việc gói trong một câu kiểu "thi công nhà ở 3 tầng theo bản vẽ".
3. Vật tư ghi "loại 1", "chính hãng", "hoặc tương đương" mà không có xuất xứ, quy cách.
4. Tiến độ chỉ có ngày khởi công và ngày bàn giao, không có mốc giữa.
5. Thanh toán chia theo thời gian — mỗi tháng một đợt — thay vì theo khối lượng đã nghiệm thu.
6. Không có chữ "nghiệm thu" nào trong toàn bộ hợp đồng.
7. Không có quy trình xử lý phát sinh. Không nói ai báo trước cho ai, báo bằng hình thức gì, thống nhất đơn giá lúc nào.
8. Bảo hành ghi "theo quy định" mà không ghi số tháng.
9. Không có điều khoản chấm dứt và cách xử lý khi chấm dứt.
10. Không ghi chọn Tòa án hay trọng tài, cũng không ghi địa chỉ nhận văn bản của hai bên.

---

7. Sai lầm thường gặp khi ký hợp đồng xây nhà

Một — tin hoàn toàn vào mẫu tải trên mạng. Ngay cả mẫu chính thức của Bộ Xây dựng cũng được công bố với chữ "tham khảo", kèm yêu cầu bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp (Quyết định 1040, hướng dẫn mục 5.1). Nhiều mẫu trôi nổi hiện vẫn dẫn Nghị định 37/2015/NĐ-CP, đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Một hợp đồng dẫn văn bản đã hết hiệu lực không tự nhiên vô hiệu, nhưng nó là dấu hiệu người soạn không cập nhật.

Hai — hiểu "trọn gói" là không bao giờ phát sinh. Như đã phân tích ở mục 3.4, giá trọn gói không đổi tương ứng với một phạm vi công việc đã xác định. Đổi phạm vi thì đổi giá.

Ba — thỏa thuận miệng khi phát sinh. Trái với Nghị định 210 Điều 23 khoản 3 (thống nhất đơn giá trước khi thực hiện) và Điều 4 khoản 4 (mọi kiến nghị, đề xuất phải bằng văn bản). Quan trọng hơn: nó xóa sạch bằng chứng của cả hai bên.

Bốn — chép các con số của dự án đầu tư công vào hợp đồng nhà dân. Tạm ứng 30%, phạt 12%, ngưỡng 20%. Những con số này có thật trong văn bản, nhưng ở những khoản chỉ áp cho vốn nhà nước.

Năm — ghi bảo hành ngắn hơn 24 tháng, hoặc ghi "theo quy định". Cách thứ nhất thấp hơn sàn của Luật Nhà ở Điều 129 khoản 2 điểm b. Cách thứ hai đẩy việc tra cứu về phía chủ nhà đúng vào lúc đang có mâu thuẫn.

Sáu — không ghi địa chỉ nhận văn bản. Nghị định 210 Điều 21 khoản 3 yêu cầu khiếu nại phải gửi đến đúng địa chỉ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Không có địa chỉ thì bước khiếu nại khó thực hiện đúng cách.

Bảy — thanh toán vượt trước khối lượng đã nghiệm thu. Thường bắt đầu bằng một lời đề nghị rất hợp tình: thầu cần tiền mua vật tư đợt tới. Nhưng khi tiền đã đi trước công việc, chủ nhà mất đòn bẩy duy nhất của mình.

Tám — ký phụ lục mà không đọc. Phụ lục bổ sung nội dung thì coi như điều khoản trong hợp đồng đã được sửa đổi (Nghị định 210 Điều 3 khoản 5).

Nhiều lỗi trong số này nằm cùng nhóm với các lỗi tôi đã tổng hợp ở bài những lỗi thường gặp khi xây nhà.

---

8. Một kịch bản quen thuộc ở công trường nhà dân

Câu chuyện dưới đây là mô típ lặp đi lặp lại mà tôi gặp nhiều lần với nhiều gia đình khác nhau, không phải một công trình cụ thể nào.

Hai bên ký hợp đồng trọn gói, ba trang. Nhà thầu do người quen giới thiệu, làm ăn lâu năm trong vùng. Chủ nhà đọc lướt, thấy có đủ giá trị hợp đồng, thời gian thi công, thấy ổn. Không có bảng vật tư. Bản vẽ có, nhưng để riêng, không đóng kèm hợp đồng.

Phần thô trôi chảy. Đến giai đoạn hoàn thiện thì ngôi nhà bắt đầu hiện hình, và chủ nhà bắt đầu nhìn thấy những thứ trước đây chỉ nằm trên giấy. Viên gạch lát chọn ban đầu, đặt cạnh màu tường thật, trông không như tưởng tượng. Chủ nhà hỏi đổi loại khác.

Thợ cả nói câu quen thuộc: "Được chứ, cứ làm đi, chênh bao nhiêu tính sau."

Không ai ghi lại gì. Vài hôm sau, đổi tiếp bộ thiết bị vệ sinh. Rồi thêm mấy ổ cắm ở phòng ngủ. Rồi nâng chiều cao lan can ban công vì nhà có trẻ nhỏ. Mỗi lần đều là một câu trao đổi ngoài công trường, giữa tiếng máy cắt gạch. Mỗi lần đều "tính sau".

Đến đợt thanh toán cuối, nhà thầu đưa ra bảng phát sinh.

Chủ nhà đọc và thấy con số lớn hơn nhiều so với hình dung. Nhưng vấn đề không nằm ở chỗ đó. Vấn đề là chủ nhà không có gì để đối chiếu. Không có bảng vật tư gốc để biết loại gạch ban đầu giá bao nhiêu, nên không biết phần chênh có đúng là chênh không. Không có đơn giá nào được thống nhất cho các hạng mục thêm, nên con số nhà thầu đưa ra là con số duy nhất tồn tại. Không có văn bản nào ghi lại thời điểm và nội dung từng lần đổi ý.

Nhà thầu cũng có lý của mình: việc đã làm, vật tư đã mua, thợ đã công. Anh ta không bịa ra khối lượng nào cả.

Cả hai bên đều tin mình đúng, và không bên nào sai hoàn toàn. Đó chính là đặc điểm của loại tranh chấp này — nó không sinh ra từ ai đó gian dối, mà từ chỗ hợp đồng không định trước quy trình.

Chủ nhà giữ lại tiền. Nhà thầu rút thợ. Ngôi nhà dừng ở trạng thái dở dang, cửa chưa lắp xong, khu vệ sinh chưa hoàn thiện. Mùa mưa tới, nước tạt vào những khoảng tường chưa được bảo vệ. Đến lúc hai bên ngồi lại được với nhau thì đã phát sinh thêm một nhóm hư hỏng mới, và lại thêm một vòng tranh cãi nữa về việc ai chịu trách nhiệm cho những hư hỏng đó.

Điểm rẽ của toàn bộ chuỗi này nằm ở rất sớm — sớm hơn nhiều so với lúc xảy ra mâu thuẫn.

Nếu hợp đồng có một điều khoản duy nhất, viết theo đúng tinh thần Nghị định 210 Điều 23 khoản 3:

"Mọi khối lượng, công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng phải được hai bên thống nhất đơn giá bằng văn bản trước khi thực hiện."

thì ở lần đổi gạch đầu tiên, câu "cứ làm đi, tính sau" đã không thể xảy ra. Hai bên sẽ dừng lại nửa ngày, ghi ra một trang giấy, ký vào, rồi mới làm tiếp. Và toàn bộ phần còn lại của câu chuyện sẽ không tồn tại.

---

9. Checklist rà hợp đồng trước khi đặt bút ký

#	Nhóm điều khoản	Câu tự hỏi khi rà	☐
1	Phạm vi công việc	Hợp đồng có liệt kê hạng mục theo giai đoạn, và có ghi rõ những gì KHÔNG thuộc phạm vi không?	☐
2	Vật tư, thiết bị	Có bảng vật tư ghi đủ chủng loại – xuất xứ – quy cách không? Có còn cụm "loại 1", "tương đương" nào không?	☐
3	Tiến độ	Có mốc giữa gắn với nghiệm thu không, hay chỉ có ngày khởi công và ngày bàn giao?	☐
4	Giá, tạm ứng, thanh toán	Các đợt thanh toán gắn với khối lượng đã nghiệm thu hay gắn với thời gian? Tạm ứng thu hồi dần thế nào?	☐
5	Nghiệm thu	Có ghi đủ công việc cần nghiệm thu · căn cứ · quy trình và thời điểm · người tham gia · biểu mẫu · người ký không? Có điều khoản không nghiệm thu thì không che lấp không?	☐
6	Phát sinh, sửa đổi	Có câu "thống nhất đơn giá bằng văn bản trước khi thực hiện" không?	☐
7	Bảo hành	Có ghi số tháng cụ thể, không nhỏ hơn 24 không? Có ghi mốc bắt đầu tính và tiền giữ lại bảo hành không?	☐
8	Vi phạm, chấm dứt, tranh chấp	Có điều khoản phạt không? Có mốc chấm dứt không? Có ghi chọn Tòa án hay trọng tài, và địa chỉ nhận văn bản không?	☐
9	Phụ lục	Đã đính kèm bản vẽ thi công đã duyệt, bảng vật tư, tiến độ chưa? Bản vẽ và bảng vật tư có khớp nhau không?	☐
10	Thứ tự ưu tiên	Hợp đồng có thỏa thuận rõ thứ tự ưu tiên giữa hợp đồng, bản vẽ và các phụ lục không?	☐

Bốn câu nên hỏi thẳng nhà thầu trước khi ký — theo cách hỏi của Checklist bản Cơ bản:

• "Hợp đồng đã ghi rõ vật tư, tiến độ, điều khoản nghiệm thu và bảo hành chưa?" (thẻ CB-03.1, trang 8)
• "Anh đã làm công trình tương tự nào? Biện pháp an toàn và che chắn nhà bên cạnh ra sao?" (thẻ CB-03.2, trang 8)
• "Vật tư có CO-CQ và hợp quy không? Khi nhập về cho tôi xem chứng từ." (thẻ CB-04.1, trang 8)
• "Khi có việc phát sinh, mình thống nhất đơn giá bằng văn bản trước khi làm nhé?"

Câu cuối cùng là câu đáng giá nhất. Phản ứng của nhà thầu trước câu hỏi đó nói cho anh chị nhiều điều hơn cả bản hợp đồng.

📥 Bộ Checklist Giám Sát Thi Công Nhà Dân Từ A-Z — tài liệu tôi biên soạn theo 20 giai đoạn thi công, có mục kiểm tra riêng cho giai đoạn chuẩn bị và hợp đồng. Tải miễn phí tại đây.

---

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây nhà có bắt buộc công chứng không?

Luật Xây dựng 135/2025 Điều 81 khoản 1 quy định hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, và các bên có đủ điều kiện, năng lực theo Luật này. Khoản 4 nói thêm: hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận; "trường hợp hợp đồng xây dựng được công chứng thì thời điểm có hiệu lực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng".

Cách diễn đạt "trường hợp được công chứng" cho thấy công chứng là lựa chọn, không phải điều kiện mặc định để hợp đồng có hiệu lực. Điều bắt buộc là hợp đồng phải lập bằng văn bản và bằng tiếng Việt (Điều 80 khoản 3).

Hợp đồng xây nhà trọn gói có phát sinh được không?

Có. Nghị định 210 Điều 6 khoản 2 điểm a định nghĩa giá trọn gói không thay đổi "tương ứng với nội dung, phạm vi công việc" đã thỏa thuận, và loại trừ rõ các trường hợp: bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc, hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận.

Nên hiểu trọn gói là: nhà thầu chịu rủi ro về ước lượng khối lượng và biến động giá trong phạm vi đã chốt. Chủ nhà đổi ý về phạm vi thì phần đổi đó không nằm trong cam kết trọn gói.

Bảo hành nhà ở riêng lẻ tối thiểu bao lâu?

Tối thiểu 24 tháng, tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 Điều 129 khoản 2 điểm b.

Đường dẫn tới con số này đi qua ba văn bản: Nghị định 210 Điều 20 khoản 2 (thỏa thuận, nhưng phải theo Nghị định về quản lý chất lượng) → Nghị định 207 Điều 33 khoản 6 (công trình nhà ở theo pháp luật về nhà ở) → Luật Nhà ở Điều 129.

Vì là mức tối thiểu, thỏa thuận trong hợp đồng chỉ được dài hơn. Dù vậy, tôi vẫn khuyên ghi rõ số tháng vào hợp đồng thay vì để trống và trông vào mặc định.

Nhà thầu bỏ dở giữa chừng thì xử lý thế nào?

Nghị định 210 Điều 27 khoản 2 điểm b — áp dụng cho mọi hợp đồng xây dựng, gồm cả nhà dân — xếp việc bên nhận thầu từ chối thực hiện công việc, hoặc 56 ngày liên tục không thực hiện làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ vào nhóm vi phạm nghiêm trọng, cho phép bên kia hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Điểm cần lưu ý: điểm b kèm cụm "trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác". Với nhà dân, 56 ngày là quá dài, nên hợp đồng hoàn toàn có thể thỏa thuận một mốc ngắn hơn.

Khi chấm dứt, phải thông báo trước 28 ngày bằng văn bản, nêu rõ lý do và căn cứ (Điều 27 khoản 5). Hợp đồng cũng nên có sẵn thỏa thuận về thời gian nhà thầu di chuyển vật tư, thiết bị ra khỏi công trường (Điều 27 khoản 6).

Có nên dùng mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng không?

Nên dùng để tham khảo cấu trúc, không nên bê nguyên.

Quyết định 1040/QĐ-BXD công bố 7 mẫu, trong đó Phụ lục VI (thi công) và Phụ lục IV (tư vấn giám sát) phù hợp với nhà dân. Nhưng Điều 3 của Quyết định dùng đúng chữ tham khảo, và hướng dẫn mục 5.1 yêu cầu các bên bổ sung, điều chỉnh nội dung cho phù hợp với điều kiện cụ thể và nguồn vốn. Hướng dẫn mục 5.3 nói thêm: các mẫu được xây dựng theo một hình thức giá hợp đồng cụ thể, dùng hình thức giá khác thì phải điều chỉnh.

Mẫu được soạn với mặc định là công trình có quy mô và bộ máy quản lý lớn hơn nhà ở gia đình rất nhiều. Giữ lại cấu trúc, bỏ bớt phần không áp dụng, và bổ sung những điều khoản riêng của nhà dân — đó là cách dùng đúng.

Hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 có phải làm lại không?

Không bắt buộc. Nghị định 210 Điều 33 khoản 2 quy định với các hợp đồng không thuộc dự án đầu tư công đã giao kết và đang thực hiện trước ngày Nghị định có hiệu lực, các bên xem xét, thỏa thuận áp dụng các quy định của Nghị định này; trường hợp không thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định pháp luật tại thời điểm giao kết.

Nếu hợp đồng cũ đang thiếu những nhóm điều khoản quan trọng — nhất là phát sinh và bảo hành — thì đây là cơ hội tốt để hai bên ký một phụ lục bổ sung.

---

Kết luận

Nếu chỉ giữ lại một ý từ bài này, tôi mong đó là ý sau.

Với nhà ở riêng lẻ của gia đình, pháp luật xây dựng phần lớn trả quyền quyết định về cho hai bên. Những con số cụ thể mà anh chị hay đọc thấy — tạm ứng 30%, phạt 12%, điều chỉnh đơn giá khi vượt 20% — đều thuộc về những khoản chỉ áp dụng cho dự án đầu tư công và dự án PPP. Với gia đình, cùng những nội dung đó, Nghị định trả về ba chữ: do các bên thỏa thuận.

Đó vừa là quyền, vừa là trách nhiệm. Mỗi điều khoản để trống là một quyền lợi chủ nhà tự bỏ đi.

Có đúng một ngoại lệ: thời hạn bảo hành tối thiểu 24 tháng với nhà ở riêng lẻ là sàn luật định, thỏa thuận chỉ được dài hơn.

Và nếu chỉ được thêm một câu vào bản hợp đồng đang có, tôi sẽ chọn câu này: "Mọi khối lượng, công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng phải được hai bên thống nhất đơn giá bằng văn bản trước khi thực hiện."

Một câu, viết theo đúng tinh thần Nghị định 210 Điều 23 khoản 3, ngăn được phần lớn các vụ tranh chấp mà tôi từng gặp ở công trường nhà dân.

Nhắc lại: bài viết là nội dung tham khảo về chuyên môn xây dựng, không phải tư vấn pháp lý, và không phải mẫu hợp đồng để sao chép. Điều khoản cụ thể trong hợp đồng của gia đình anh chị cần được người có chuyên môn phù hợp kiểm tra trước khi ký.

Tình trạng hiệu lực của toàn bộ văn bản dẫn trong bài được kiểm tra ngày 10/8/2026. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung; khi áp dụng, anh chị nên đối chiếu lại bản hiện hành.

---

Bước tiếp theo

1. Tải Checklist Giám Sát Thi Công Nhà Dân Từ A-Z — miễn phí. Bộ checklist theo 20 giai đoạn thi công, có phần riêng cho giai đoạn chuẩn bị, hợp đồng và vật tư đầu vào. In ra, mang theo ra công trường, tick từng mục. Tải tại đây.

2. Đọc Ebook "Checklist Giám Sát Thi Công Nhà Dân Từ A-Z". Bản đầy đủ với 131 hạng mục và 282 đầu việc kiểm tra, kèm tiêu chí và cách xử lý cho từng lỗi thường gặp.

3. Theo dõi để không bỏ lỡ nội dung mới. Tôi đăng bài phân tích và video hướng dẫn giám sát thi công thực chiến trên YouTube, Facebook và website dovancong.com.

4. Cần người đọc giúp bản hợp đồng trước khi ký? Đây là việc đáng làm nhất trong cả quá trình xây nhà, vì nó rẻ hơn rất nhiều so với chi phí xử lý một vụ tranh chấp. Anh chị có thể tìm hiểu dịch vụ tư vấn và giám sát xây nhà.

---

ThS.KS. Đỗ Văn Công — gần 20 năm trong lĩnh vực xây dựng, chứng chỉ hành nghề giám sát hạng I. Website: dovancong.com